营销策划住宅大盘广东盈科山庄荷兰风情国际社区项目市场营销操作方案.pptx

盈科山庄市场营销操作方案第一回合 市场研判所谓:知己知彼才能百战不殆!《孙子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方能攻其不备，出奇制胜！宏观经济分析:1.H市在珠三角区的位置一小时生活圈位于广东省东南部、珠江三角洲东北部南临南海大亚湾，离深圳70公里距香港100公里，据广州120公里H市 广州东莞深圳大亚湾香港2006年1-6月珠三角九市各项指标排名财政收入增幅房地产投资增幅金融存款增幅 商品房销售增幅 商贸业增幅 排名第一名第一名第一名第二名第三名增幅32.5%61.5%12.8%36.9%17.4%H市市经济发展增幅处于珠三角地区的前列房地产发展势头强劲2.H市市经济主要支柱产业 全球最大的ＶＣＤ、ＤＶＤ光头生产基地电话机制造基地\全球最大的电池生产基地之一\亚洲最大的电路板制造基地之一全国最大的彩电制造基地之一全国最大的电工产品制造基地 H市逐步形成以电子、石化为翼，电力、钢铁、水泥、纺织服装、汽车零部件一齐起飞的一批支柱业。 H市市电子、电器主要集中区中海壳牌南海石化项目投资４３亿美元，是国内目前投资额最大的中外合资项目之一，占地约４.２７平方公里 ，投产后将产出８０万吨乙烯、２３０万吨其它石化产品，将拉动６００－８００亿元的投资。 3.H市市社会指标H市市经济发展良好，各产业都有不断上升的势头4.H市市交通网1.高速公路：深汕高速 、广惠高速 、莞惠高速 、深惠高速、惠河高速、惠韶高速2.铁路：京九铁路 、文惠城际轨道 、深惠城际轨道H市交通是城市发展的动脉，发达的交通网络必将给H市带来无穷的商机5.H市市发展规划（1）中心城区常住人口控制远景规划224万154万城市建设用地规模控制规划2005年2010年单位：平方公里209.5128.8从人口和建设用地的发展趋势来看，未来市场对住房的需求将会加大2005年2010年5.H市市发展规划（2）城市发展目标珠三角东部现代化经济强市广东省现代石化数码产业名城 江北片区下角片区城市规划中心城区6大片区：江北片区、东平片区、河南岸片区、金山湖片区 、下角片区 、鹅岭片区 今后发展的重点片区：江北片区、下角片区 、金山湖片区 东平片区我们项目的进入应该抓住市区的良好发展势头本项目河南岸片区鹅岭片区金山湖片区6.人口与生活 2001年—2005年城区人口的发展趋势H市市家庭月收入比例分布表随着经济的发展，H市吸引了越来越多的外来人口，为城市发展提供无尽的动力, 房屋的需求将增加H市市家庭收入主要集中在2001—6000元，占整个市场的81.2%，是市场强有力的支点年份人均可支配收入人均生活支出人均剩余收入金额（元）增长率金额（元）增长率金额（元）20031267318.54%1030319.76%23702004138229.1%1192915.8%18932005148847.7%129318.4%1953人均可支配收入有不断上升的趋势，并随着生活支出的增加，人们用于住房等方面的支出也会要出现上升的趋势2005年，全市接待游客1000.2万人次，增长33.4％；接待住宿游客459.8万人次，增长30.6％，其中国内游客人数380.02万人次，增长18.4％；全年实现旅游总收入49.94亿元，增长28.4％，其中旅游外汇收入1.65亿美元，增长92.7％。 借着2005年的良好势头和政府在旅游方面的重视，H市将会被打造成为旅游城市、消闲城市2006年—2010年政府在旅游方面的发展规划：改造和新建一批星级饭店； 建设旅游购物、酒吧、美食等特色街； 开发东江（金泽）游、大亚湾岸线、海岛游； 打造西湖大观园文化区。 7.H市市旅游事业的发展前景 房地产市场分析:1.完成房地产开发投资 2001年2002年2003年2004年2005年固定资产投资（亿元） 83.88104.7187.9246.2351.69房地产开发投资（亿元） 10.6515.8823.2231.643.79开发投资占固定资产比例 12.7%15.16%12.36%12%12.45% 2005年房地产投资43.79亿元，同比增长12.45%占固定资产的比例波动比较平稳,说明市场比较稳定2.商品房建设 ＞ 2003-2005年的每年的销售面积都大于当年的竣工面积,说明市场对现有楼盘的消化比较充分,没有出现大面积的烂尾楼从施工面积看，2005年达到484.43万㎡，将来几年内市场将会存在较大的房屋供应3.商品房预售 从预售市场来分析，05年的预售面积达到了206.1万㎡，增长率达到15.6%说明消费者对未来的市场比较看好，将来的需求有