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从土地价值链分析李家湾综合体的开发策略 旅行产业进入到休闲度假时代，必定的模式是由单一的观光产品，变 幻成为融观光、休闲、度假等功能于一体的旅行综合体，由单一的旅行景 区串联成为游线的行程式走马观花，变换成为在一个区域范畴内能够住下 来、玩快乐、享受舒服的都市或者区域旅行，那么势必应该有多功能、多 产业、多特色的单体旅行产品联合开发，共同形成综合性的旅行产品，那 么也就必定涉及一定规模的土地利用与综合开发做旅行产业产品的差不多 支撑。为此，李家湾生态园的开发进展的差不多程序与核心思路将通过 “资 源转户? 土地转换 ? 产业转移 ? 地产转型”四个流程的实施、进展起来。 在以上四个流程交互运营中，土地价值链的树立与构建将会是李家湾生态 园开发的核心与关键环节。 一、四个流程内涵的客观需求看李家湾生态园的土地价值链 李家湾生态园是区域旅行开发的最终形状，必须与无锡进展战略相一 致、与国家政策相符合、与经济进展规模相匹配、与多行业投资相嫁接、 与市场客源相互动的具有旅行价值的区域经济系统，是休闲度假时代旅行 产业进展的终极目标和复合形象体现方式。其表现的特点是“规模大、功 能全、品质高、环境优、服务好” ，其间有关环节的系统价值要紧是通过各 种资源的有效流转、土地功能的对应转换、旅行及其有关产业的布局落地 并形成竞争力、地产模式的创意设计并实现都市功能的空间融入等有效措 施体现出来， 并满足经济收益、 社会收益的兼顾和通达， 同时实现都市 （都 市）载体功能的有效发挥，以及资源爱护基础上的可连续进展。 借鉴国内外持续探究出来的各种以旅行为核心产品的成功案例的体 会，结合近期对李家湾项目明白得及听取多方面的意见，将李家湾开发策 略确定为：以现实存在和虚拟的资源本底为基础开发条件，以生态养生、 休闲旅行产业园（区）为市场经营产品，以吸引客源往来实现动态消费为 核心主体，以满足客户体验生活的配套与基础设施开发为导向，实现直截 了当的年度综合收益的同时，使土地和不动产连续增值的区域规模化开发 经营。 从策划规划李家湾生态园的核心支撑要素和需求能够归纳为以下四个 方面： 一是土地依靠性的资源：李家湾生态园与单纯的山水观光旅行开发有 着本质的不同，单纯观光旅行产品是依靠自然的山水生态资源开发成为回 来自然的旅行区，我们开发的李家湾生态园依靠的是包括自然山水在内的 所有生态环境资源、文化主题资源、民俗民风资源，换句话来讲，确实是 依靠生态环境可开发的土地综合利用资源 （例如历史遗迹 【教堂、 舜皇庙】、 溪流、、森林、丛林、陆地、湖山等） 、有关的游憩设施（例如温泉会所、 高尔夫、SPA、养老院、高端体检中心、飞碟运动场等）或可间接开发为旅 行产品的资源（工业遗址、教育基地、乡村农业、厂矿企业等）来满足不 同的客户群对休闲娱乐的渴求。 二是旅行消费者的活动：包括随意性的游玩观光者，以及分时段共享 式旅行度假者。在休闲时代的大背景下，还应该包括有钞票、有闲基础上 人们所有的非工作岗位之外的活动，例如商务、会议、购物、运动、洗浴、 体育、竞技、探亲访友、度假、郊游等等。 三是地产功能化的开发：成就李家湾生态园的核心要求确实是土地的 运作、土地多元化流转和土地的集约化开发利用，因此，土地流转以及地 产模式将是李家湾生态园有序进展的基础和全然。就土地综合开发而言， 它是一种复合地产的概念，即包括传统意义的商业地产、居住地产、文化 地产、教育地产、商贸地产、工业地产等，也包括类似于周末度假酒店、 分季住宅、第二居所的经营性或产权休闲度假地产。 四是载体都市化的体现：李家湾生态园区域旅行综合体的首要内涵是 强调区域的概念，之因此是区域，讲的是复合性资源累计起来一体化规划、 立体化开发、商业化运营的进展道路，复合性资源加上立体化开发必将形 成都市化功能载体的自然融入，李家湾生态园必将形成以后生态新都市或 者环保生态的度假功能区域。因为就进展而言，成功的旅行区域开发，大 多会使非永久性居民逐步成为永久居民。一样而言，大约在 15-20 年之后， 人口规模增大、配套设施完善，旅行度假物业可望成为退休隐居或其他长 年使用的要紧住宅。从而，旅行区域开发成为各都市间的连接纽带，加速 了都市化进程。在我国立即到来的快速都市化进程中，各种资源及市场的 高效配置下城乡融合促成都市边界的消逝，也就意味着都市区间大量土地 的开发与利用。如何合理利用耕地流转、占补平稳、农村建设用地置换、 林地流转、荒地开垦利用等诸多手段寻求进展，成为都市化进程中重要的 关注点。二、五个理念解读提升李家湾生态园的可连续进展空间 解读一：土地规模化利用是李家湾生态园的实现基础 通过土地流转，土地向我们李家湾生态园公司集中，为今后打造商贸、 农业、旅行地产等物业经营打下良好基础，既促进了产业的专业化