假设开发法分析和总结.pdfVIP

______________________________________________________________________________________________________________ 第七章 假设开发法 教学时数： 6 课时 教学目的与要求： 通过本章学习， 使学生掌握假设开发法的基本原理， 掌握假设开发法 的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤 教学重点：假设开发法的基本公式 教学难点：投资利息的计算 教学手段和方法： 以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节 基本原理 一、定义 假设开发法又称为剩余法、倒算法、 余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交 易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用， 最后得到的剩余值即为土地的价格。 二、理论依据 假设开发法的理论依据是 预期原理 。 假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例 来加以体现， 如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售， 为了获得一定的开发 利润， 开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并 分析房地产市场状况， 据此选择这块土地的开发方案； 选定了开发方案后， 开发商就要预测 大楼建成后的总售价， 然后计算建造该大楼需要支付的总费用 （主要包括前期费、 建安工程 费、配套费以及利息和税收等） 。这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用， 再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。 由上可以看出， 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。 与成本 法的主要区别是： 成本法中的土地价格为已知， 需要求取的是开发完成后的房地产价格； 假 设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 三、假设开发法的特点、适用条件与对象 1、假设开发法的特点 1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设； 2 ）以种种假定或限制条件为前提； （房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化； 在开发期间各项成本是均匀或 分段均匀投入的） 3 ）有动态和静态两种计算方式。 静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法） 。 动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点， 利息不必单独计 算。 2 、适用条件与对象 精品资料 ______________________________________________________________________________________________________________ 假设开发法主要适用于以下几种类型土地的评估。 ——待开发土地的评估 —— 改造的再开发房地产的评估，这是公式中的建筑费用还包括拆迁费用。 ——地整理或房产整理成可供直接利用的土地或房产评估。 ——现有新旧房地产中地价的单独评估， 即从房地产价格中扣除房屋价格， 剩余之数为 地价。 第二节 公式及方法 一、假设开发法的计算公式 假设开发法的几种基本计算公式 （1）适用于预期售价的理论公式： 当开发项目建成后出售情形下的假设开发理论公式为： V A ( B