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PAGE PAGE 1 公寓项目策划方案 XXX公寓项目策划方案  第一章项目的概况  一、项目的地理位置  1、项目基本引见  （1）项目的地理位置  本项目地块位于XXX市海珠区新滘东路同科韵南路交汇处(近斯巴鲁4S 店)，该地块属于XXX市海珠区村经济联合社，地块性质为农夫集体全部。  本项目位于众多XX城市主干道交汇处，所处路段时高速大路网密集，西接新光快速、XXX大道南、东晓路至工业大道；东接XXX、华南快速、南部快速、环城高速、琶洲大桥，北通广园路，交通便利，四通八达。新滘南快速路是全线主线双向8车道，设计时速在60公里左右，吸引了不少车流通过。驾车只需约5分钟便可中转天河、黄埔，大约10分钟就能去到番禺。  （2）项目的周边环境  得益于政府近年大力投入进展XXX城市快捷路，带旺了新滘南路，使这个地段的商业进展潜力巨大，继已进展成熟的黄石路、XXX大道、黄埔大道等汽车商业大道相比，新滘东路已成为XXX新一条“汽车黄金大道”，聚集了广汽丰田长宁会展店、龙星行奔驰4S店、广骏名车日产4S店（进口车）、高质东南汽车4S店、广骏二手车卖场（一期、二期）、星时达专业汽车养护店等，美轮别克4S店、斯巴鲁4S店等，目前新滘南路已成为集销售、汽配、修理和二手车车市等为一体的汽车服务贸易集聚区，也是华南乃至全国最大型、最规范的二手车买卖商圈。  对于新滘南路的进展，XXX市规划局方案在南线兴修东风、龙潭两个城市  生态公园，重点打造以“万亩果林”为主同时集游憩、高档住宅区、产业为一体的生态公园。  2、项目的具体现状  项目地块毗邻XXX琶洲国际会展中心，在海珠区新进展规划中，琶洲国际会展将构筑成面对国际的中心商务区，同时，海珠区将来的城市结构为：以江、涌、围、园的生态格局为基础，以轨道交通为次要进展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。新滘南路正好是海珠区东部与西部连接的交通大动脉，其北面或将进展生态果园和商业住宅区。  其次章项目的市场分析  一、项目数据及定位  本项目用地面积 m2，容积率，总建筑面积 m2，其中高层公寓面积 m2；商场面积 m2；地下停车场建筑面积 m2。配套设备建筑面积为500 m2，，项目总投资约亿元。  本项目位于XXX市海珠区地段，项目规模适中，周边环境优越，适宜引入大型商业中的运营的理念，发挥规划设计的优势，将本项目建成海珠区时髦公寓及大型商业体闲中心。  二、项目SWOT分析  （一）项目优势与机会分析  1、地理位置优势：项目位于海珠区，属于海珠区规划中重点进展的“宜居”片区，同时项目周边住宅社区，为进展商业供应较好的环境基础。  2、经济基础优势：项目周边大型楼盘社区少，全体商品房房价处于海珠区  两头水平，体现了周边，随着经济的进展，该片区的消费劲将更进一步释放。  3、市场优势：  4、交通优势：  （二）项目劣势与风险分析  1、项目相对远离海珠区核心商圈，周边商业气氛还不够深厚，可能会延长项目的培育期；  2、从项目周边楼盘价格来看，周边消费劲处于海珠区中档水平，这一消费承受力需要对项目前期全体定位进行重点考量，对招商的品类与品牌档次定位要适当形成肯定程度的影响；  3、目前该项目所处位置，交通不便利，公交配套不完善，将会对项目招商、开业、以及消费者到达带来肯定程度的影响。  三、目标市场的规划定位  1、目标市场的需求分析  酒店式公寓供应的是：“公寓式的业态，酒店式的服务。”酒店式公寓既吸取了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸取了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体，附属设备还可以添加银行、超市等其他项目，是一种综合性很强的物业外形（有人称之为“公寓式写字楼”）。无论是投资还是自住，都不失为一种值得注重的选择。  对于开发商来说，酒店式公寓因其使用功能机警、市场顺应性强，削减了市场风险，添加了投资收益；对于投资者而言，酒店式公寓因其户型较小，总价较低，投资报答率通常高于一般住宅，因而遭到人们的青睐。  【周边公寓分布】   从上表可知，海珠区目前在售的公寓出售均价约为23213元/平方米。结合海珠区CPI增长率，估计往后公寓销售价格可达3万元/平方米.  2、规划定位  ⑴商场项目定位  依据项目所处的地理位置以及目前的市场情况，本项目定位于所在地区的商业中。项目次要以公寓、商场为主。  ⑵公寓项目客户群定位  本项目