商业实际操作思路.pptVIP

商业定位策略 综合以上各因素，本项目商业部分的整体市场定位为： 1、社区型底商（以9、10号楼一层商铺为代表）； 2、成长型底商（以9、10号楼二层商铺为代表）； 3、休闲型底商（以东侧临湿地公园商铺为代表） 4、一站式mall（以10000㎡商超牵引整体商业定位）。 项目商业位于新老城区交汇，整体商业面积2万余平米， 从商业的层次来看，本案商业主要服务于本小区业主及周边部分客群 日常生活及休闲娱乐、办公所需。 商业整体定位 流香溪湿地公园旁 桐柏首席滨河商业 商业案名建议 从推广角度，结合产品属性，策划商业组团案名，以达到区别不同商业业态、不同产品、不同客户群体的目的，从而符合目标客户的购买心理。 商业案名建议： 商业A组团：9、10#楼临街底商——乐活街 商业B组团：东侧临流香溪湿地公园商业——香溪街 10000㎡地下商业——一站式mall PART4. 参考售价 针对本案周边商铺市场调研,重点个案的调查及分析，目前桐柏新区市场商铺推出时间滞后，整体市场占有率低。 重点个案商业价格 楼盘名城 销售价位 备注 书香水岸 12000-13000元/㎡ 该价位为一层价格 龙腾华府 一层13000元/㎡ 二层5500元/㎡ 一层共推出10余间，面积区间以60-120㎡为主，目前仅剩4间。 二层单独销售，销售较差。 重点个案租金水平 楼盘名城 租金水平 备注 书香水岸 面积55㎡左右，20000元/年。 折合1666元/㎡/月，30元/㎡/天 项目对面即是桐柏县第三人民医院，预计2015年营业。营业后，租金预计30000元/年，折合2500元/㎡/月，45元/㎡/天。 根据租金回报率和商铺总价分析：书香水岸商铺投资回报率仅5%；收回投资年限：22年。由此可见，新区商铺租金偏低、投资回报率偏低，整体投资回收年限较长。商业处于洼地状态，后市升值潜力大。 商业参考价格 销售模式：1、2层分开销售 参考价位： 一层：14500元/㎡； 二层：5500元/㎡ 9、10#楼底商紧邻三源大道与盘古大道交会处，人流量较大，位置较好。 9、10#楼底商示意 参考价位： 一层：12000元/㎡ 二层：7000元/㎡ 社区东侧底商可借鉴滨河商业模式，集精品餐饮、生活娱乐、教育亲子、健身会所、时尚购物等立体业态组合，并提供完善的生活配套。 销售模式：1拖2销售。 东侧临公园底商示意图 PART5. 业态划分及参考建议 商户业态 预计面积 数量 小计 银行 250㎡ 2家 500㎡ 小型超市（含烟酒店/自营） 150㎡ 2家 300㎡ 数码快印店/专业出图/打印 100㎡ 1家 100㎡ SPA会所 700㎡ 1家 700㎡ 数码产品体验店 100 1家 100㎡ 商务茶秀（咖啡厅） 300㎡ 2家 600㎡ 火锅店 500㎡ 1家 500㎡ 快餐厅 100㎡ 1家 100㎡ 商业业态划分组成 我们需要推广主题体现以下要素： 迎合目标客户的 价值点 展现项目的 优势 体现项目的 构建业态 新城未来的绩优股，桐柏现在的聚宝盆 商业推广主题 新城未来的绩优股，桐柏现在的聚宝盆 未来：暗指有很大的增值空间，迎合了目标客户的价值需求。 绩优股：凸显商业可持续上扬的升值空间。 聚宝盆：见水三分财，财源滚滚来。水为财，孕育财富聚宝盆。 商业推广主题诠释 商业经营业态建议 一层经营业态：银行，超市，餐饮，服装、3C数码等业态。 二层经营业态：SPA会所，火锅，商务茶/咖啡厅，公司办公等商务休闲会所。 经营业态小结 结合产品布局，推出本案商业的两个组团，即以地下商超、9、10#两层商业为主的商业A组团，作为本案商业首推产品。 以东侧临湿地公园滨河商业为主的商业B组团，作为项目形象提升的窗口，在商业A组团之后推向市场。 PART6. 营销策略 1.本项目周边正在经营的商户 他们有经济实力，有意扩大生意。 2.各个市场或商场内有投资意识的商户群体 他们既有投资能力，也有投资愿望，如果有一个可供投资的物业，就会引起他们的兴趣。 3.桐柏周边的经营客或投资客 他们手头有一定资金，希望进入商业领域，投资谋利。 4.其他的持币待市者 目前市场上有大量商户有投资需求，但现在没有很好的商业地产项目可以投资，本项目的出现对一些投资客来说，将是一个难得的投资机会 目标客群 根据本案的市场定位将目标客户群分成以下二类： 1、投资客 将物业作为一种投资形式，在买下物业后再转租或转售，以期从中获得长期的投资回报或转售价差，从而达到资金的保值增值的目的。 措施：针对此类投资客的推广主题是：突出宣传项目的地段优势、业态优势，以稳定回报和周边市场的租金对比来强化客户的信心。 2、经营客 一般将买下的物业自己做经营使用，即扮演了以上二者的结合体，拥有了物业的产权，也拥有了物业的经营