商业销售模式分析及商业案例研究.pptVIP

本报告是严格保密的。 商业销售模式分析及商业案例研究 项目销售模式研究 模式 售后返租 返租+回购 直接销售 带租约销售 操作特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等； 发展商一次性返数年租金降低首付； 返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报. 在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的年限一般为3~10年. 直接推出销售，不提供任何附加价值及服务 商铺销售同时，针对商铺自身条件（产品原因、地段原因等）由开发商进行前期招商，出售时带租约进行销售 收益方式 销售收入 销售收入 销售收入 销售收入 优势分析 快速销售、回笼资金 分割灵活，客户层面广 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感 增强客户对项目未来升值潜力的信心，降低客户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度. 开发商无商业运营压力； 操作简单 增强客户对项目购买的信心度，适当降低客户对项目投资风险的敏感度 劣势分析 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制 投资客户对回购的关注转为并品牌的关注 推售行为主动性差 前期招商难度较大 适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售 现状一般、招商难度大，但成长空间乐观的商业项目 街铺、小规模社区商铺 较成熟区域的集中商业项目 案例 元一时代广场、 安徽国际购物广场 环球广场 布吉东大街 文景雅居 国际花都 金色巴黎 常规下商业项目常见的销售模式 模式 先租后售 出售经营权 整体销售 拍卖销售 操作特征 通过前期合理的业态定位，提前将适合社区品质和业主需要的商家引进，控制社区商业的品质，主导社区商业的前期发展 将商铺一定时期内的经营权进行出售，但不变更产权。 将商业项目整体出售给大投资客或经营机构. 将商铺在公开场合拍卖.在公平竞争的原则下进行.价高者得.且该价在很大程度上可反映市场对商铺价格的承受能力. 收益方式 租金收入+销售收入 预支租金收入 销售收入 销售收入 优势分析 可控制商业业态和业种.使布局合理.保证社区品质，令开发商、业主、投资者及经营者的利益达到一个较好的平衡点； 便于统一管理，培育出铺位商业价值； 租约促进销售。 对产权清晰度要求不高； 便于统一管理； 销售较快 商铺销售速度较快； 资金回收期较短. 便于实现价值最大化，规避定价失误带来的损失 劣势分析 社区商业前期招商难度较大，对发展商综合运营能力要求很高 需要对市场进行合理的专业定位及管理 价值贬损， 单价难以提升 市场风险较大 客户接受程度不高 适用类型 适用大型社区开发的配套商业销售 产权不清的物业 专业市场 集中商业 写字楼裙楼 商业旺区 商铺数量不多 案例 深圳万科城风情商业街 东城海鲜批发市场 深国投购物广场 嘉德置地 八达商城铺王 现代城华庭 常规下商业项目常见的销售模式 模式一：售后返租 模式二：返租+回购 模式三：直接销售 模式四：带租约销售 模式五：先租后售 模式六：出售经营权 模式七：整体销售 模式八：拍卖销售 各销售模式案例研究 模式一：售后返租 案例一：安徽合肥元一时代广场 案例二：安徽国际购物广场 特征: 客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等； 发展商一次性返数年租金降低首付； 返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报 元一时代广场(2005年12月28日开业） 元一时代广场位于合肥市新站区胜利路与凤阳路交汇处西南角，占地44亩，建筑面积15万平方米，是目前安徽省最大的高层综合建筑群。 安徽首席体验式时代欢乐主题购物公园，元一时代广场集购物、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游、商务八大功能于一体 。 该建筑总共四层：-1F停车场；1F潮流精品；2F女人世界；3F运动领地；4F休闲天地。进驻的品牌有：国美电器、北京华联、肯德基、时代百货、音乐皇庭，城市花园咖啡、欢乐频道KTV、欢乐谷游乐场、环球影城等。 位于负一层的大规模地下停车场，拥有近四百个停车位 。 商铺售价： 1F均价：30000元/平米 2F均价：14500元/平米 3F均价：11000元/平米 4F均价：1万元左右/平米 SHOPPING MALL集购物、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游、商务八大功能于一体，组合了北京华联、国美电器、名店街、肯德基、招商银行、翼飞音像图书城、KTV、游乐场、美食广场、环球影城、大规模地下停车场等重要联合经营业态，辐射人群达100万以上。 经营情况：新站区依托元一地产项目、安徽大市场等商业经济，形成了新的商圈。元一时代广场购物中心，也成了构筑合肥新商圈的区域经济商业先行者。周边成熟的高尚住宅、店铺及大型的公建配套设施形成辐射安徽的人流、物流、信息流、资金流的平台，再加上元一