土地使用出让金的计算方法是什么？.docxVIP

土地使用出让金的计算方法是什 么？ 补交土地出让价款 (元)=网格点楼面基准地价 (元/ 平方 米) ×容积率修正系数× 10%×上市房屋建筑面积×年期修 正系数。发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准 地价平均标准的 40%计算。 土地使用权出让金我想很多人都知道， 它主要就是指个人或 者政府将土地使用权出让给其他人， 并向使用土地的人收取的补 偿。 这种事情在现实生活中非常的常见， 而且土地出让金不是只 按照简单的地皮价钱， 而是需要按规定使用土地的人向出让人所 缴纳的全部金额。那么，土地使用出让金的计算方法有哪些？ 一、土地出让金是什么 土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让 给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款 (指 土地出让的交易总额 )，或土地使用期满，土地使用者需要续期 而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款， 或原通过行政划拨 获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、 抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 土地出让金， 实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年 限的地租之总和。 现行的土地出让金的实质， 可概括为它是一个 既有累计若干年的地租性质， 又有一次性收取的似税非税性质的 矛盾复合体。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性 收取，则又似有税收的非租性质。 土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、 拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于 经济适用房、 廉租房、 配套房等项目， 以及开发园区等工业项目， 往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质， 是定价。 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者， 按 规定向受让人收取的土地出让的全部价款 (指土地出让的交易总 额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门 缴纳的续期土地出让价款， 或原通过行政划拨获得土地使用权的 土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和 投资，按规定补交的土地出让价款。 二、土地使用出让金的计算方法 土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法， 地面价 为每平方米土地的单价， 即以出让金总额除以土地总面积； 楼面 价为摊到每平方米建筑面积的地价， 即以出让金总额除以规划允 许建造的总建筑面积。 投资者往往以楼面价来计算投资效益。 因 为地面价不能反映出土地成本的高低， 只有把地价分摊到每平方 建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估 算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因 为土地出让金是按建筑面积计收的。 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。 例如， 在 1 万 平方米用地的土地上，有 6000 平方米的建筑总面积，其容积率 为 0.6。规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容 积率不大于 2.2；多层 (小高层 )低密度住宅容积率不大于 1.2；排 屋(TownHouse)容积率不大于 0.7；别墅 (Villa)容积率不大于 0.35。 房屋价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大 小，如：容积率 0.60 左右比容积率 1.20 左右的房屋，每平方米 价格要高出一倍左右。 缴纳土地使用出让金不是想要交多少就交多少的， 一般都是 按照政府有关部门向使用土地的人收取的， 而计算方法也也不是 一成不变的， 其实最重要的是土地出让金是按照建筑面积来计算 的。如果有什么不明白的，可以咨询当地的有关部门。