重庆名流公馆_价格测评报告_4页_XXXX年3月.docVIP

重庆名流公馆——价格测评 测评日期：2011年3月22日 工程根本信息 工程名称 名流公馆 地理位置 渝中渝中区中山四路〔市委市政府旁〕 所属区域 渝中区〔两路口-上清寺板块〕 开发企业 重庆东方豪富房地产开发〔名流置业子公司〕 占地面积 5万平方米 建筑规模 12万平方米 物业类型 高层住宅 交房标准 精装 开盘时间 2021年4月底 入住时间 待定 周边配套 周公馆、求精中学、人民小学等，工程自建6000平米左右商业配套。 ? 主力户型信息 主力户型 套内40-150平米一房至三房 使用率 暂无 单套总价 105万元 〔按套内68平米户型计算〕 首付款 32万元〔首付30%〕 贷款年限 20年 贷款方式 商业/公积金 月均还款 5544元/4668元 ? 【测评结果】 通过市场调查和比拟分析，综合考虑影响工程价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比拟法、本钱法、典型投资收益法综合测评工程市场价格。 ? 市场比拟法测评工程价格为：17258元/平方米 ? 本钱法测评工程套内价格为：15626元/平方米 ? 典型投资收益法测算工程价格为：11909元/平方米 结合当前市场现状，综合确定工程在价值定义和测评假设限制条件下的3月测评价格为15500元/平方米〔套内价格〕。 【工程要点】 ??????????? 地理位置：工程位于重庆市渝中区中山四路〔市委市政府旁〕，轻轨2号线曾家岩站旁，有145、112、122等公交路线遍布工程四周，交通比拟便捷。 ??????????? 户型特点：工程即将推出40-150平米精装房源，户型使用功能较为完善，空间利用率高，采光、通风效果好，局部户型可观江景，居住舒适度较高。 ??????????? 企业实力：工程开发主体为重庆东方豪富房地产开发，该公司于2007年被名流置业集团股份全资收购，名流置业是以房地产开发与经营为主业的上市公司，具有房地产一级开发资质，在全国多个城市有分公司，企业实力强，开发经验丰富。 ??????????? 周边配套：工程紧邻历史建筑周公馆，周边银行、邮政、餐饮门店齐备，中四路小学、人民小学、求精中学等名校遍布工程周围，另外，工程将自建6000平米左右商业配套。 一、市场比拟法 选取可比实例 根据工程所处位置通过调查和比照分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与工程产品类似的近期成交的3个工程作为可比案例，以可比工程销售报价〔套内价格〕为根底，通过修正得出评估对象的市场价格。 比拟因素条件说明 测评对象及比照案例 比拟因素 测评对象 名流公馆 比照案例A 重庆天地雍江悦庭 比照案例B 重庆公馆 比照案例C 龙湖春森此岸 套内销售报价 ? 16000 11000 15000 报价日期 ? 2021年3月 2021年3月 2021年3月 交易情况 未开盘 正常 正常 正常 区 域 因 素 板块 两路口-上清寺板块 大坪板块 两路口-上清寺板块 北滨路板块 交通便捷度 便捷 便捷 便捷 一般 周边环境 较好 好 较好 较好 区域配套 较完善 较完善 较完善 较完善 ? 个 别 因 素 土地用途 综合用地 综合用地 综合用地 综合用地 建筑形态 高层塔楼 高层塔楼 高层塔楼 高层塔楼 容积率 2.3 4.1 10 3.8 绿化率 30% 32% 14% 30% 户型设计 ? 83% 81% 80% 装修情况 精装修 精装修 毛坯 毛坯 社区配套 有待完善 完善 一般 一般 开发企业品牌 名流置地 瑞安地产 天华、万康地产 龙湖地产 因素修正 〔1〕交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售报价〔套内价格〕，且报价日期相同，设评估工程为100，那么三个可比案例修正系数分别为100、100、100。 〔2〕区域因素修正：根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。 〔3〕个别因素修正：主要考虑工程土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比拟。 修正结果 比拟修正条件指数 测评对象及比照案例 比拟因素 测评对象 名流公馆 比照案例A 重庆天地雍江悦庭 比照案例B 重庆公馆 比照案例C 龙湖春森此岸 套内销售报价 ? 16000 11000 15000 交易日期 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 100 102 102 98 个别因素 100 100 56 92 比准价格 ? 15755 19390 16629 根据比拟因素条件指数表，编制因素比拟修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为15755、19390、16629元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比拟法求取工程市场价格为17258元/平方米。 二、本钱法 根据房地产开发商取得房地产开发用