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关于《商品房买卖合同（示范文本）》的相关说明及签订技巧 近年来，消费者对商皓房投诉居高不下，投诉的问题主要有：产枳纠纷、虚假广告、一房务售、面枳缩水、 延期交房、质?鱼低劣等。出现这些问题，有制度不健全、管理不到位的原因，也有合同不规范的原因。为 此，建设部、国家工商行政管理局于2000年9月13日联合发出通知，将1995年印发的《商品房购销合同 示范文本》进行修改，并更务为《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。该《示范文本》实 施几年以来，其规范作用日尚彩更，但也暴魏出一些问题°为帮助消费者更好地理婴《示范文本》之内涵， 使之更具有可操作性，本律师现逐一对其条款作出说明。 其中下文中的黑体宇为《示范文本》之条款。 商好房买卖合同 （合同编号： ） 第一条 项目建设依据 出卖人以方式取得位于端号为 的地块的土地使用札［±地使用权出让合同号］吐地便用枳划拨 批淮文件号］［划拨土地使用权转让批准文件号］为 ° 律师提示：《城巾房地产曾理法》规定，房地产开发用地的取得有出让和划拨两种方式。土地使用枳出让， 是指国家将国有土地使用权出让给土地便用者使用一定年限，由土地便用音向国家交纳土地使用权出让金 的行为。土地便用权划拨，是指由县次以上人民政府依法批准，在土地使用者激纳补偿、安鱼等费用后将 该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用音便用的行为。买受人若购买的是经济适用 寿，其土地便用枳应当是通过划拨方式取得的，苔为非经济适用寿的商品寿的，其土地使用权应当是通过 出让方式取得的。买受人购房时，应特别注意查爸土地使用枳证原件，看其中的枳利人是否与出卖人一我， 首是否存在抵押等他顼权利及他项枳利存续时间等。 该地块土地面枳为 ，规划用途为 ,土地使用年限自 年 月 日至年 月 日。 律师提示：买受人应注意土地使用年限，其中居住用地不超过70年。 出卖人经批淮，在上述地块上建设尚而片，［现定名］倍定名］ o建设工程规划许可证号为 ，施工许 可证为 o 律师提示：本款要求出卖入如实埴与规划曾理部门、建设主管部门批准的规划、施工批准文号。买受人应 查验其原件。 第二条商品房销售依据 买受人购买的商命房为（现房）（商售商品房）。预害商曲房批准机美为 ,商开房疝售许可证号为 O 律师提示：买受人在签订合同前有知情杖，出卖人应当依据《城市房地产开发经营管理条例》、《商n房销 售管理办法以《城市商肝房旅售管理办法》等法律、法规的规定，向买受人提供该商品房可以合法销房的 有效证明文件。其中： ① 商善商品房的，出卖人必须具备《城市商昂寿预售管浬办法》第五条规定的条件，并取得《曲告许可证》0 买受人应注崽查燹该证之原件，并查脸许可证上的菰售居屋是否与所购房屋相一我。有的开发商以此栋房 屋的预售许可证冒充彼株房屋的预售许可证，买受人一旦不注意，很容易上当受骗。 ② 现售商品房，必须符合《商开房销空管理办法》第七条规定的现杏条件，买受人应宜验相关证明文件。 第三条买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商庄房（以下简称该商原寿；其房屋平面图见会同附件一，房号以附件一上表示为准）为本 合同第一条规定的项目中的：第 （幅）（座） （单元）（层） 号居。 律师提示：本条款两切地说明了所购房屋筋具体位置，包括门牌号、株号和屋敏。这些指标应当与所附的 规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同附件一，平面图应尽鱼详细，房昼朝向也应当在平面 图中林明，该平面图应当由出卖人茬草、买受人签宇认可。 该商*房的用途为 ，S 结构，房高为 ，建筑层数地上 房，地下 @0 律师提示：本款要求出卖人严格按《建设工程规划许可证》上载明的内容埴写该商肝房的用途，依据报批 的设计图埴写该商命寿的结构、皱、居高等指标。注意:本款中筋层高包括楼房净高和楼板厚度。如果 双方约定居高为楼层净高，应特别注明，以免发生纠纷。 该商0房阳台是闵闭式］［非封闭式］。 律师提示：依据国家标准《房产测量规范》8?2的相关规定，全封闭式汨台的建筑面枳按其外围水平投影面 积计翼，非封闭式阳台按外围水平投影面积的一半计算，该条款能有效解决阳台面枳计算纠纷。同时，阳 台的封闭方式由经报批的规划设计图决定，出卖人不得擅自更改其封闭方式。 该商品房［合同约定］产权登记］建筑面积共 平方米，其中，奁内建筑面枳 平方米，公共部位与公用房 量分摊建筑面枳 平方米（有美公共部位与公用房屋分摊面积构成说明见附件二）。 律师提示：在签订商开房买卖合同时，有的商庄房建筑面积未经房地产测绘单位实施测绘，或里已实施测 绘，但其测绘结果还未经房地产行政主管部门审核通过，这时，在签订合同时应适用-合同约定建筑面 枳；有的商品房建筑面积巳由房产测绘单位实施测绘，其测绘结果也经房地产行政主管部门审核通过，这 时，应