某地产叶语年度营销策略.pptxVIP

保利叶语2012年度营销策略提案2011.122011年，全国范围内正经历一场力度空前的政策调控，市场正面临前所未有的危机 ……政策趋势分析各地房价调控目标出台新国八条加强限购上海补税证明将不被认可2011年存利存存利存存存利存产权不满5年二手房将全额征收营业税沪渝正式起征房产税三年来存款准备金率首次下调中央多次表态: 调控政策将持续2012年住建部发出通知: 各地限购令明年必须顺延货币政策：略有放松，但并非针对房地产行业行政调控：力度不减，各地调控毫无放松迹象，限购令到期的城市明年将顺延明年地方政策无放松趋势，将延续2011年严厉调控整体大势走向明年上半年：继续保持下行趋势明年下半年：市场存在走出政策消化期的可能下半年市场持续恶化2012年市场走势?下半年上半年2011年2012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月政策层面：中央坚定房地产调控不放松市场层面：自8月份起市场急转直下，观望气氛再度弥漫市场整体市场恶化趋势将延续，明年基本延续2011年四季度走势全市大幅降价频现全市公寓降价项目全市别墅降价项目项目名称降价时间降幅香溢花城10月30%龙湖郦城10月30%龙湖好望山10月30%绿地秋霞坊10月25%万科尚源11月25%万科清林径11月20%中海御景熙岸10月20%项目名称降价时间降幅中海御景熙岸10月40%长泰西郊别墅10月30%万科琥珀墅10月25%金地格林世界10月20%万科清林径10月20%沿海郦墅10月18%长泰东郊御园10月15%楼市全面转向买方市场，各大开发商的资金链愈发紧张，被迫开始大幅降价市场陷入萧条，资金链危机逼迫开发商降价救市2012年项目的货量结构同比今年也在发生着翻天覆地的变化但保利叶语却承担着2012年上海保利地产销售任务主力……新推存货2012年货量盘点保利叶语产品货量存货未售总供套数供应面积货量配比普通公寓产品毛坯28545974483358.0541%精装03063063390816%高总价产品别墅2724126565596.1832%大平层0848422651.8611%合计31210901399205502.09100%保利叶上海货量存货套数供应面积总金额公寓91000.4420228005别墅205235.49190915344合计296235.93211143349产品结构转变，2012年以去化改善性公寓、高端别墅为主，高总价产品占比43%2012年销售目标：30亿元明年整体市场形势：调控政策坚定不移整体市场不断恶化惨烈的价格战全面打响2012年，在如此市场环境下，30亿元的销售目标如何达成？全年营销核心：借势公园，凸显核心价值全年以公园价值为项目价值支撑点看房动线——公园穿行，体验公园为体现项目与公园的紧密联系，故设置售楼处外拓点，免费赠送客户公园门票，参观公园后再到售楼处看房地铁客户：地铁口保利叶语公园接待处-赠送公园门票-电动车送至顾村公园参观-售楼处自驾客户：沪太路顾村公园保利叶语接待处-赠送公园门票-自驾车参观公园-售楼处叶 语绿地公园广场7号线B沪太路菊联路A沪太路接待点（自驾车客户）AB7号线接待点（地铁客户）电动车参观公园线路公园看房现场支撑带看客户电动车售楼处外接待点接待点接待时间接待人数沪太路接待9：00-16:00同策、保代各一人7号线接待9：00-16:00同策、保代各一人售楼处外接待场地A：租赁绿地公园广场商铺优势：展示力强，便于包装劣势：成本高B：自备桌椅或搭建移动板房优势：可移动性强、成本低劣势：有损形象，受天气影响增加电动车 4部，专职接送客户参观公园电动车往返对开，保障客户参观公园的便捷商铺租赁特别说明第二次及多次到访客户，根据客户意愿，如愿意参观公园则赠送门票，不愿意则直达售楼处受雨天影响，下雨天不便于公园参观，故赠送客户门票，由客户时间自行参观内部展示提升拉近项目与公园的紧密关系，提升现场展示走进售楼处即走进公园1、沙盘提升3、销售道具增加沙盘顾村公园实景图照片液晶电视，滚动播放顾村公园宣传片楼书、公园节点活动快报、公园门票（所有来访客户赠送门票、公园宣传DVD）2、现场公园裱版顾村公园一期导游图全年别墅市场走势持续低位下行全市市场量价齐跌自限购令以来，全市别墅市场持续低迷，成交量同比去年下滑近40%。区域市场7月，区域市场急转直下，已跌落至全年低位；经历旺季的沉寂后，供求矛盾加剧恶化。零供应别墅市场受调控影响剧烈，量价齐跌市场濒临崩盘全年别墅成交结构500万以下产品主导市场，其占总供应的30%500万以上产品大规模滞销，其占总供应的70%500万总价界限全市近70%的别墅项目滞销，意味着别墅市场已全面滞销目前别墅市场的需求已灭失殆尽，整体市场陷入全面滞销低总价项目成交量跳水年末，均陷入滞销长泰东郊御园全年销