股权收购房地产项目法律风险及防范.doc

股权收买房地产项目的法律风险及防备 股权收买房地产项目的法律风险及防备 股权收买房地产项目的法律风险及防备 股权收买房地产项目的法律风险及防备 （一）风险种类 一、项目公司的建立风险 在项目公司建立方面， 波及对项目公司合法权益会产生实质性重要影响的法律风险概括起 来主要有： 1、股东未足额缴纳出资； 2、股东出资形式不切合法律规定； 3、非钱币财富出资作价违犯法律强迫性规定； 4、非钱币财富作价出资未办理财富权属转移手续； 5、抽逃出资； 6、未依法年检。 上述法律风险关于收买方进入项目公司后的合法权益以及项目公司的合法权益均会产生 重要影响，如股东未足额缴纳出资或抽逃出资行为组成了对项目公司财富权益的伤害， 该行为不单对项目公司的项目开发建设资本投入带来影响， 影响项目开发建设的正常进度， 更加严重的是，因为未足额出资或抽逃出资以致项目公司实收资本未达到项目公司房地产开发资质等级 相对应的实收资本要求，从而以致项目公司可能遭到被撤消开发资质的重要法律风险；再如， 股东以土地使用权作价入股出资后但未依法将该土地使用权过户至项目公司名下， 这就会使得项目公司在对该土地使用权进行项目开发建设时因项目用地存在权属瑕疵而影响项目的合法性问题。 二、项目自己的风险 因为土地性质、获得方式、规划用途、使用限期以及房地产开发建设的复杂关系，特别是久拖未建或停建的项目公司，在股权收买时，波及房地产领域中详细专业问题的风险比许多。概括起来主要有： 1、土地使用权风险：包含出让金支付与否、土地出让合同中有无股权转让的限制、开发 条件限制、有无带征地状况、土地使用权权属不清、项目用地能否存在被征收或征用等风险；2、项目主体的风险：包含开发主体与审批主体能否一致、实质建设项目与审批项目能否 一致的风险； 3、动拆迁风险： 还没有达成拆迁布置的， 拆迁布置赔偿合同的权益义务随之转让给受让人， 全部的拆迁风险转移给受让人， 特别是物权法实行后， 动拆迁个人住所的， 还应该保障被征收人的居住条件，被拆迁人享有法定优先权布置房； 4、规划风险：规划有无调整，调整的能否切合受让方的开发需求，规划有无超出限期， 需要从头申报的可否获取赞同； 5、项目相邻关系的危机风险：物权法例定，建筑建筑物，不得违犯国家相关工程建设标 准。阻碍相邻建筑物的通风、采光和日照，即便获得了建筑设备工程规划允许证，证明建筑行 为是合法的，但只需以致相邻建筑物的通风、采光、日照规定的最低标准，也要肩负相应的责 任； 6、需要政府审批的各种证照能否已批的风险，如动工开发限期，能否已超出出让合同规 定的动工限期，能否获取缓期动工，有无被政府回收的可能； 7、项目建设中各种合同的风险：特别是在建、停建、缓建项目的，合同状况更复杂，有无执行纠葛、合同违约或排除纠葛， 能否有因建设工程进度看管不严赐予施工单位的不妥工程签证风险； 8、违纪建设的风险：如超规划建房； 9、工程质量风险； 10、不动产有无抵押担保的风险； 11、物业销售的风险。 三、项目公司财富不实的风险 在并购项目中常常会发现项目公司存在实物与账目不符合的状况， 账物不符主要表此刻以 下三个方面： 1、有物无账，即财富未进行财富登记和财务办理，长久滞留账外或被借用。  2、有账无 物，即关于已报废、调出的财富不进行核销，以致长久挂账。 3、账物不对应，即会计资料 没法真切地反应和有效控制财富的增减变化， 长此以往， 没法确认盘存财富数目的多与少、 价值的增与减，从而失掉了对实物的控制。 项目公司财富不实不单会以致形成账面虚盈实亏， 会计信息失真，公司盈余或损失没法正确核算，并且会以致并购两方的信息不对称， 不可以正确掌握项目公司真切经济状况， 同时有时会使得并购方看好的被并购方的财富， 在并购达成后有可能存在严重高估， 甚至一文不值， 从而给并购方造成很大的经济损失。 四、项目公司债务风险 据统计并购重组的失败率高达 70％，而以致失败的一个重要原由就在于对公司并购重组过程中潜伏的法律风险， 特别是被并购公司的债务风险办理不妥或没有防备举措。 项目公司的财富欠债表并未反应或许没法反应已经发生的债务或许潜伏的债务。 这或许是因为项目公司歹意隐瞒债务， 或许是因为项目公司的财务制度不规范、 存在未入账债务， 或许是因为或有债务的大批存在造成的。此中，或有债务是并购中的最大圈套，如担保之债、单据责任之债、产品 侵权或许环保责任产生的赔偿、 未决诉讼或许潜伏的诉讼、 行政罚款等等， 因为其发生或许办理结果处于突发状态而没法料想， 并且轻易不为惯例审察所能知悉， 假如一旦发生， 就有可能改变项目公司的财富状况和信誉状况，从而直接影响项目公司的价值，因此危险更大。 五、项目公司重要合同风险 房地产项目开发中往常会波及重要的合同， 比如项目承