第一国际体营销推广全案.pptVIP

大势;;第一国际风险分析及应对;项目组前期基础调研及研究分析工作;;;有少量需拆迁厂房，地块内部平整，无特殊资源。;;区域配套; ;;;开发商目标的梳理;;;市中心板块背景;关键词：山海之城，历史悠远，旅游资源丰富 环黄渤海经济圈重要城市。 城市发展：城市向四周扩散，市中心可开发土地数量屈指可数。 （详细数据见市调报告）;;2019年房屋销售面积为425.6万平方米，在国家宏观政策调控下 较2019年略有下降 ;年均涨幅约为14.3%，2019年3157元/平方米。 ; 芝罘区商品房销售均价 ;市民购房地点选择;区域环境分析;竞争项目的客户分析;区域环境分析;竞争分析——在售项目汇总;竞争分析——在售项目汇总;成交面积分析;通过上述本案与竞争项目的分项次比较，可以看出，本案的综合分值要高于市场同类项目。具备了高端操作的基础条件，但需要有客户信心、运营保证等核心价值为项目作支撑，同时做出合理的定位及营销规划，降低项目运作的风险。;直接竞争项目：银都国际、阳光100 非直接竞争项目：科信山海云天、紫郡城 次要竞争项目：塔山明珠;区域环境分析;典型楼盘：银都国际低价入市， 首开期消化量达到总量的40%;典型楼盘：阳光100高价入市， 首开期消化量达到总量的60%;区域环境分析;1、自住、投资为主的市场需求，核心卖点在于以高品质打造烟台市中心区高端豪宅的理想居住概念，整个市中心市场的客户体量充足，并不缺乏； 2、烟台各区域之间处于客户分流，而非客户资源竞争； 3、目标客户除来自烟台本地及其周边县市外，来烟务工的中高级人才及与烟台有地缘关系区域的外来客流（如东三省）； 4、市中心板块置业需求以自住为主，投资为辅； 5、市中心房地产开发量少，需求量大。;确定市中心板块最核心的五大价值点;;应对风险策略;阳光100：目前已亮相，品牌优势不容忽视； 银都国际：银都国际低价入市，首开期消化量达到总量的40% 天鸿凯旋城： 对策 加快销售前期准备工作，使本项目如期面世，尽快启动目标客户资源的最大化吸纳。;单价较高 项目缺少核心支撑点 投资额度过高 开发商专业性不??? 建筑密度和使用率的硬性缺陷;应对风险策略;;;领导者行业老大;;;建筑总体表现出强烈的商务感和国际化形象，同时由5座建筑合围成“U”型的建筑群，配合高低错落的层次感从不同角度体现了多样性的视觉效果，形成项目的个性化标志。;项目的初步解读——地块解读;综合体建筑——国际化标准，自成体系，各业态货量配比合理 威斯汀酒店——白金超五星级，确保总体高端属性 主体产品——五星级酒店优势明显，各项指标领先同期上市项目 公寓户型设计颠覆传统观念，差异化明显 近万平米集中商业配套，引领并加速南京路新商业版块的形成;本案自身产品特点较为鲜明，将成为烟台市场高端商务项目的标杆; 交通的成熟及未来有可能再次升级，对项目价值的不断提供了有力保障； 威斯汀酒店的品牌优势，能够突破项目的价格壁垒，有利于项目的快速销售与利润最大化的实现； 向好的城市发展预期以及相关政策的支持,有利于项目的客户资源保持相对稳定。;;率先引入世界酒店业巨头加盟第一国际;高品位的 人群构成;项目价值体系梳理;;第一国际的销售目标;08年圣诞前亮相 08年5月预售 08年7月开盘 08年年底前销售目标 销售面积(公寓)：70000平方米 　 销 售 额：约6.3亿元 销售面积(商业)：6000平方米 销 售 额：约0.72亿元 实现 公寓销售均价：9000元/平米 商铺销售均价：12000元/平米 实际销售周期 ：18个月;;;本项目人群，具有烟台高端人群全部特质;区域构成; 烟台客户 ·烟台更新的财富人群 ·地产商业投资家及个人 ·品质要求的偏爱人群 ;烟台开发区：外资、外籍人士大量涌入，是中高档租赁市场的保障 城市职能定位：园区定位为外向型、现代化工业新城区、建成山东省最大的工业基地之一 支柱产业：机械汽车、电子信息、生物医药、精细化工、化纤纺织、食品加工产业 吸引大量外资及外籍人士关键点： 综合实力：在中国国家级开发区投资环境综合评价中居第6位； 政策支持：政策性鼓励投资，以吸引高质量外资； 投资企业：36各国家和地区、24家世界最大500家企业进去投资（如下图）； 交通：重要交通枢纽，直飞日、韩仅一小时；与世界100多个港口通航； 生活、娱乐：金沙滩海水浴场、吸引日、韩人士的高尔夫球场等； 规划：八角深水港。;目标客群扫描;目标客群扫描;客户定位;对五星级酒店运营建议——高端产权式酒店;客户定位;;;我们建议（走高端公寓路线）： 将A/B栋、C栋及D栋的东