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房地产融资渠道现状 一、我国房地产融资渠道现状 1．银行贷款 目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷 款、自筹资金及其他资金 (主要是定金及预付款 ) 二个方面。 房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信 贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过 程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的 30 个省 (市 )的调 查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有 55% 的资金直 接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入 转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付 30% 计算，企业自筹资金中有大约 70%来自银行贷款； “定金和 预收款 ”也有 30% 的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫 资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将 高达 70% 以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转 的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资 40% 的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过 高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转 变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政 府开始频频出招调控，自 2003 年的 “121号文 ”开始， 2004 年《商业银行房地产贷款风险管理指引》 、2005 年 “国六条 ”、 “国十五条 ”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是 2007 年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连 续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房 地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房 地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱 显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金 瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。 2 ．房地产信托 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的 资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与 委托人 (投资者 )签订信托投资合同， 委托人 (投资者 )将其合法 资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷 款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活 动。 紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产 开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资 渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信 托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推 出了多元组合的房地产信托业务模式 — 信托贷款、财产权信 托、信托股权融资等。 现阶段我国信托产品主要有两种模式： ①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本 金不足 35% 的房地产企业， 信托投资公司以注入股本金的方 式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到 35% 的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则 是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等 造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以 筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口， 这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不 能这样做。 2004 年共发行了 98 支房地产集合资金 (含财产 )信托投 资计划 ( 以下简称房地产信托 ) ，实际募集资金总计 115.?866 亿元，平均每个房地产信托募集