第一专题：房地产业了与房地产法.pptVIP

（二）一般说来，地产是普通法上的一个概念。 大陆法由于有系统的物权法和不动产制度（许多国家还另有土地法），因此，一般不单独使用地产的概念。在大陆法上，与地产最为相关的概念往往被理解为不动产意义的土地，即法律上确认了所有权的土地。 （三）地产实际是强调用财产法而非管理法来对待土地资源，这在我国房地产法中有待加强的。由于我国土地所有权存在不同的法律类型，而且土地利益在我国具有复杂多样且至关重要的意义。;因此，我国地产的概念应当区别不同情况而严格区别： 1、城市房地产开发经营，要严格限制在狭义地产的范围，只有那些与国有土地使用权相联系的土地才具有地产的意义，而一切作为资源特别是予以保留的资源土地，或者是法律禁止其发生土地使用权流转关系的土地，这些土地基本上是绝对禁止或严格限制进入房地产市场的。 2、对于其他地产如乡村地产、有限制允许进入房地产市场的地产，应当首先适用特别法的规定。避免这类地产对城市房地产业的干扰和冲击。;四、房地产的概念 广义上的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。事实上与不动产具有同一性。 狭义上的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产。是现行房地产制度和理论的研究对象。是我国内地和港澳地区既有别于传统大陆法不动产制度，又有别于英美财产法制度的一项特有的制度。;房地产业;（二）房地产业的特征 1、经营性与投机性：商品经济意义上的特征 不动产的资产特点（不可移动性；异质性，即独特的位置决定了不可替代的性质；不灭性和稀缺性；聚合效应，成本与效益的差异巨大）； 来源于商品经济的要求，与传统的不动产制度追求的财产权稳定性形成对照的是，房地产业的投机性异常强烈； 来源于房地产业投资的特点：周期长、规模大；房地产具有投资性与投机性，这种高投资、高效益的投机机制具有极强的资金凝聚力，形成“开发热”、“房地产热”；房地产投机既具有积极功能也具有消极功能。;2、城市第三产业性与综合产业性：???其他产业关系的特征；第三产业——狭义房地产业的基本属性； 房地产业的第三产业性质或服务业性质决定了它的基本功能应当是：以最广大群众最迫切需要的住房利益的实现为首要宗旨，保证房地产商品全面、优质、公正地在社会生活中实现其价值和使用价值。但是…… 3、综合导向性与泡沫性 综合导向性主要表现在：房地产业对经济总体运行具有较强的导向性；房地产业在工业化、城市化进程中兴起和发展，成为相对独立的产业，它又反过来促进工业化、城市化的发展。房地产业作为经济发展的标志，是宏观调控的主要领域之一。 房地产业的泡沫性的危害：“房地产热”、“开发区热”，虚假的繁荣，社会资源的巨大浪费，随之而来的深刻危机。;二、房地产业的作用 （一）对人民生活的作用：隐含着一个不可回避的矛盾：一方面要满足人民住房的基本需求，另一方面是房地产商品的巨大商业利润。 （二）对完善市场体系的作用：房地产业的活力是整个市场活力的重要方面：第一次带动、第二次带动； 房地产业是我国目前最大的利用外资市场之一。涉外房地产业吸引外资主要有四种形式：折资入股；土地有偿有期限出租或出让；出租或出售房地产；通过金融机构为外商提供贷款或为外商向境外银行申请房地产抵押贷款提供担保业务。 发展涉外房地产业的直接作用：开拓创汇渠道，提供建设投资，增加城市资金积累，完善我国市场体系；但是，其更具有投机性和泡沫性。 ;（三）对发展国民经济、增加国家财富的作用： 土地出让金（或称地租）、税收、费用，构成国家对房地产收益进行再分配的租税费体系。 目前存在的问题：对租和税征管不严，造成房产税收和土地收益的严重流失；在房地产费征管上则乱收费，加重发展商和消费者的负担。 三、我国房地产业的可持续发展问题 （一）可持续发展原理的基本内容：其思想源于二战后对发展理论的变革与更新；在国际社会则始于《我们共同的未来》的研究报告。 早期的核心思想：“既满足当代人的需要，又不对后代满足其需要的能力构成危害”；包括两个概念：“需要”、“限制”；《里约宣言》与《21世纪议程》等国际公约中均予以确认。 社会可持续发展战略理论最初是针对环境与资源问题，目前已将这一概念扩大到社会——经济领域。2019年8月28日《土地管理法》第1条作为立法宗旨;（二）我国房地产业与可持续发展要求的差距 我国房地产业在很大程度上依然保留着以往传统发展和粗放经营为特征的发展模式。 具体表现为： 发展模式上：重经济效益，轻环境效益和社会效益，重发展的速度和数量，轻发展的效益和质量，重外延型的扩大再生产，轻内涵性的扩大再生产； 对土地资源的立法取向上：长期以来我国的土地管理法事实上是一部征地法，特别是在房地产建设用地问题上，重开发和利用，轻保护和补偿，造成土地资源的大量浪费和破坏； 在房地