恒林安吉项目市调及规划定位报告.pptxVIP

恒林安吉项目 市调及规划定位报告;顾客是水;PART 1 市场调查与研究 PART 2 项目研析 PART 3 规划定位 PART 4 营销推广;PART 1 市场调查与研究;2001;安吉2010年房地产报表（截至11月11日）;2010年安吉市场总体信息（截至11月11日）;安吉房地产整体市场分析供需情况;安吉楼盘板块分布图;区域板块分析 ? 城中板块: 为安吉城区的中心区域，是本地自住消费购房者首选板块。目前板块内在售项目有三个，景欣?驿站东园以联排为主，万邦?沁河湾以纯高层产品面向市场，而汇丰?水岸人家则以排屋与多层为主。三个楼盘基本将市场上所有建筑形态互补呈现出来，多以大中户型为主，销售情况良好。 城南板块： 规划定位集居住、度假、休闲、旅游为一体，以“山地人居”为特色、以高档别墅为代表的新兴城市功能区。目前板块内有六、七个项目在售，以排屋别墅为主，集中在龙山体育公园与灵峰景区，其中除安吉唯一在售高端独立别墅项目汀香别墅报价达到16000元/㎡，其他联排别墅项目报价在7000-9000元/㎡ ，独立别墅报价9500-12000元/㎡ ，外地客户占到约40%，以杭州、上海、温州等区域为主，目前品质真正高的别墅排屋还不多。; 城西板块：楼盘集散于县政府周边，目前是整个市场的主流板块，有十多个在售楼盘，有些已经无房可卖，等待后期工程，或者去二手房市场淘，有些要托关系才放出量来，有些楼盘将与年底集中再开盘。均价在7500元/ ㎡左右。整个市场定位为中高档。 城东板块：目前比较孤寂，或许是在蓄势待发。 城北板块：板块内多为公寓与别墅复合项目，2010年该板块的供应量较小，以林语香溪最具代表性，前期蓄客工作很到位，市场定位也还算准，从客户积累的情况看，该板块的别墅产品有约三成来自外埠。;规模实力;三、楼市特征及发展解读 1、经济因素 安吉正处在城市化进程的起步阶段，整体房地产市场基础薄弱、发展迅速、潜力大、可塑性强，受到众多外来房地产开发企业青睐和追捧。 安吉民营经济强势，竹制品加工业、转椅制造业是两大重要经济支柱，旅游业是安吉的支柱产业与新的经济增长点。 2、政策因素 国策在安吉遇到尴尬。2009年安吉消化掉60万平方的商品房，2010年市场购买力仍然保持强劲增长，二套房贷款首付款不得低于50%等一系列房地产市场的政策调控，在安吉并未起到实质性影响。;3、交通因素 接沪融杭城市战略：加快融入杭州经济都市圈，杭长高速明年底的通车，将使安吉到杭州的距离缩短至半小时，安吉房地产市场将会迎来新的大发展。;四、安吉楼市总结与预测 1、安吉房地产市场环境快速改善，商品房价格稳步抬升，受宏观政策影响较 小，与周边城市房价相比，价格较低，具有一定的升值空间。 2. 安吉的经济呈现民营和外向并举，外向型房产逐渐增多。 3. 楼市新增项目逐渐增多，品牌开发商纷纷进驻，产品品质越来越精致，市场竞争更趋激烈。安吉房地产市场目前正处在一个快速成熟的时期。 4. 随着安吉交通日益便捷和城市建设的发展，商业地产、旅游地产、文化休闲产业将成 为新的投资热点。 5. 安吉在售楼盘主要集中在城北、城南、城西三大板块，因楼盘品质和开发商品牌影响 力不同，价格差距正在逐渐拉大。;6. 众多的排屋、别墅项目是安吉房地产市场的最大特色，占全县市场一半份额，均价与普通商品房相差无几。高品质、高档次房地产项目开发尚处于起步阶段，有能力的消费阶层对高端房地产项目的渴望值在不断上升。 7. 房地产市场全面开放，外来置业人口逐渐增加，刚性需求进一步扩大，外向型特征逐渐显现，改善型需求逐渐增长，消费者对于生活品质的不断提高，对产品的品牌知名度和品质更加看重，提出了更高要求。富豪权贵基数庞大，对价格不太敏感。市场主要以本地人消化为主，消化能量强大，对住宅需求强劲。 8. 二手房市场相当活跃，投资性需求明显。 9. 主城区内可供开发的住宅用地紧张，房价逐步上涨，楼盘形态从多层向高层转变逐渐并被消费者接受。以小户型为主的商品房比重也将得到进一步提升。;10、开发投资环境非常优越，投资潜力巨大。;五、客户特征及分析 对安吉楼市消费市场的调研显示： 1、购房者地域分布 a、大多为本地的递铺镇消费群，占总人数的45%。 b、递铺镇周边的消费群，占总人数的32%。 c、外地投资者和在外谋生的安吉人占总人数的23%。（这其中有66%客户来自杭州，其他来自温州，上海，江苏等，多为长三角地区城市）。 ２、购房者职业分布 a、县机关单位、银行、教师等工种较稳定的工作人员是安吉住宅房产消费市场的主力军。（其中公务员占40%，银行职员占6%