概念、规划阶段的成本管理重点.docVIP

景瑞知识文档体系 该文档属景瑞内部核心机密文档，受法律保护。未经允许不得使用、传播或复制本文档 规划设计阶段成本控制重点 【知识目录】：成本管理部—各阶段优化 【关键词】： 规划设计、成本控制 【文章简述】：本文介绍规划设计阶段成本控制重点。 【关联文档】： 【允许查阅人员】：集团全体员工 概念、规划设计阶段成本控制重点 规划指标方面 限制性指标是否可以轻度突破（比如容积率、退建、70/90政策） 车位配置 尽可能地上。 总车位数量在满足实际使用需要的前提下，尽量减少，对于规范要求，尽量争取变通。 人防配置标准可否争取降低 a) 熟悉当地人防配置要求 b) 熟悉当地通常做法 c) 了解验收状况（设备是否需要到位） d) 引起人防配置临界条件的要做经济分析。 建筑、结构方面 结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。 路网布置 道路设计满足消防及道路交通相关规范；消防道路尽量避开非人防车库（人防待研究） 路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折会增加上、下水喑井数量、破坏美观、增加成本）； 山地路网标高要和整体地势综合考虑做土方平衡。 停车布置、人防布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式 ） 土地利用 地面露天车位最大化 地面停车按照最大边线原则布置、适当考虑半地下车库、地下车库设置应避免单面停车、车库跨度模数要合理。 控制不可销售的公建及配套建设面积。 不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。 提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格估算建设的必要性，注意提醒技术管理部：国家有了新的建筑面积计算规范，“虚报面积”而招致的政策风险需要注意避免。 通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。 综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。 应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高。 “因地制宜” 动土量最小 尽可能使场地土方挖填平衡。 降低排水坡度；考虑市政接入口位置。 山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计。 土方平衡需要在具体的工程实施前，推动设计管理部、项目管理部出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸，估算出整个项目的的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡成本并将计算结果交给工程管理部测算总价。 总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路、样板区）重复建设。 山地建筑应结合地形情况确定产品类型： 根据山体高差确定场地平整工作及桩基形式。 控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。 山地建筑必须比选边坡支护方式： 结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。 边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。 确定赠送面积大小： 山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小（会形成半地下部分可以不计容积率）。 合理利用场地地形地貌 利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用（此项优化工作需要成本人员熟悉项目地形和设计意图，并对管网给排水等成本都有一定的了解）。 安装方面 电梯布置方案选择： 从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案（可降速度要求）。 在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四户以上）方案。 估算以及选定电梯轿厢装修标准（建议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套用即可）。 园林环境方面 充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质： 不同景观与建筑产品的合理搭配。 不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。 明确景观单位控制成本： 根据公司已有产品系列将每种产品的景观成本总结出来，然后根据最新的市场价格和项目的特殊情况调整后，提交最新单位景观成本供设计、营销考虑，同时提供给设计院作为设计控制参考，注意根据景观重要程度区别对待。 明确软硬景控制比例： 统计已有项目软硬景面积比例，提供给设计管理部及设计院作为设计控制参考。通常软景比硬景便宜，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。（名贵大树密集除外） 水景的慎重选折  社会实践报告 系 别： 班 级： 学 号： 姓 名： 作为祖国未来的事业的继承人，我们这些大学