房地产开发成本构成参照.pdfVIP

一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用， 需要投入大量资金， 而投入的资金是否 能得到回报，获取利润， 即一个项目是否能运作成功，项目的前期决策有关键的作用。 项目 的前期决策包括很多方面， 最重要的就是对市场准确定位， 对项目作出合理的经济评价， 对 项目投资进行准确的估计， 即对房地产开发项目的成本费用进行准确分析。 长沙房地产项目 开发费用构成及成本控制，可以从此分析。 1 房地产开发项目成本费用的构成 1.1 土地费用。包括： （1）土地使用权出让金，征地费； （2 ）城市建设配套费； （3）拆迁安 置补偿费。 1.2 前期工程费。包括：规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费。 1.3 房屋开发费。包括： （1）建安工程费； （2 ）公共配套设施建设费； （3 ）基础设施建设费。 1.4 管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 1.5 销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或 委托销售代理的各项费用。 1.6 财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金 融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。 1.7 其他费用 1.8 不可预见费 1.9 税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金 2 实例 某房地产开发项目，地块位于长沙市开福区四方坪地段，土地的净用地面积为 75 亩，设计 规划中的一些综合技术经济指标如下表： 针对此设计方案及长沙市周边楼盘的情况，做出如下投入产出分析 销售收入： （在此暂作住宅与商铺为能全部销售完、地下车库能销售 50%考虑） (131880+13450 ×11%) ×2500 元/m2+4000 ×4000 元/m2+380 车位× 5.5 万元 /车位× 1/2 （住宅） （商铺） （地下车库） =33339.88 万元 +1600 万元 +1045 万元 =35984.88 万元 总投入：总计 31610.79 万元 2.1 土地费用，共 4477.23 万元 2.1.1 土地综合开发费： 3352.23 万元 2.1.2 土地出让金及契税 75 亩× 15 万元 /亩 =1125 万元 2.2 前期费用，共 2167.65 万元 2.2.1 国土局办调查红线、 《国有土地使用证》，规划局办总图报批等 25 万元 2.2.2 报建费 132880m2 ×131.3 元/m2+4000 ×172.5 元/m2=1813.71 万元 2.2.3 勘探费用 13 栋× 6 点/栋× 20m/ 点× 100 元/m=15.6 万元 2.2.4 放线费及现状地形图测绘费 13 栋× 1000 元/栋 +4 万元（测绘费） =5.3 万元 2.2.5 设计费用（含总规设计、扩初设计、管线综合设计、单体设计） 150330m2 ×16.5 元/m2=248.044 万元 2.2.6 建现场办公室 20 万元，售楼部 40 万元 2.3 房屋开发费：共计 20801 万元 2.3.1 建安工程费，共计 18213.38 万元 ①、± 0.00 以上工程（含土建安装及电梯） 930 元 /m2 × 136880m2=12729.84 万元× 1.12=14257.42 万元（注：采取住宅节能措施，将使造价提高 12%左右） ②、地下车库（含土建及安装） 1600 元/m2 ×13450m2=2152 万元 ③、桩基础及地下室土方等 120 元 /m2 ×150330m2=1803.96 万元 2.3.2 配套基础设施费：合计 2587.62 万元 ①、给水、排水（含设计费、规费、