2019郑州LOFT公寓项目调研报告32p 33页文档.ppt

第一页，编辑于星期二：二十一点 六分。 郑州LOFT公寓项目调研报告 2019.7.3 第二页，编辑于星期二：二十一点 六分。 目 录 一、LOFT产品概述 二、LOFT个案分析 三、LOFT产品营销推广 第三页，编辑于星期二：二十一点 六分。 一、LOFT产品概述 LOFT定义及分类 本地LOFT相关法规 LOFT产品优劣势分析 调研LOFT产品分布 第四页，编辑于星期二：二十一点 六分。 LOFT定义及分类 LOFT原意是指由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间。目前作为一种房地产产品形态的主要要素包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。其产品特点表现为： 流动性，户型内无障碍； 透明性，减少私密程度； 开放性，户型间全方位组合； 自主性，通常是业主自行决定所有风格和格局。 Loft分类 按用地性质，分作为商业立项的Loft、办公立项的Loft和住宅立项的loft； 按交房是分有分隔楼板，分为有分隔楼板和无分隔楼板Loft； 按是否装修，分为精装修loft和毛坯loft； 第五页，编辑于星期二：二十一点 六分。 本地LOFT相关法规 《郑州市建设工程规划管理技术规定》中关于容积率指标计算的相关内容规定： 【住宅层高】住宅建筑当层高大于等于4.5米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。当住宅建筑标准层层高大于等于4.9米（2.7米＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。跃层式住宅、低层住宅等当起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶可按其实际面积计入容积率。 【办公层高】办公建筑当层高大于等于4.8米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。当办公建筑标准层层高大于等于5.5米（3.3米＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于等于8.8米（3.3米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。 【商业层高】商业建筑当层高大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积乘1.5倍计算。当普通商业建筑标准层层高大于等于6.1米（3.9米＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于等于10米（3.9米×2＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。商业建筑结构转换层除外。 第六页，编辑于星期二：二十一点 六分。 本地LOFT相关法规 以上规定决定了，在不额外占用容积率指标的前提下，住宅性质LOFT的层高应在4.5米以内，办公性质LOFT的层高应在4.8米以内，商业性质LOFT的层高应在5.0米以内。层高在以上限制高度范围之内，可以实现所谓“买一层送一层、买一层得两层”；否则，在计算容积率指标时，建筑面积就按规定相应加倍计算。 这也直接决定了，本地办公性质的Loft产品的层高多定在4.8米以下，4.75、4.79米较为常见。住宅性质的Loft若要不额外占用容积率指标，须将层高控制在4.5米以内，而这一较低的层高水平难以有效利用，因而住宅性质的Loft产品较为少见。 第七页，编辑于星期二：二十一点 六分。 调研LOFT产品分布 项目名称 位置 体量 销售状态 主力面积 成交均价 总价 正弘高新数码港 高新区瑞达路与科学大道 26121㎡，760套 在售 36-54㎡ 8500元/㎡ 34-55万 龙汇国际 高新区玉兰街与金梭路 88641㎡，746套 线下销售 38-79㎡ 8700元/㎡ 33-70万 创艺中心 高新区西三环与北环路交汇 22090㎡，232户 尾盘 232-320㎡ 9200元/㎡ 200-300万 清华城 中州大道与货站街交汇处 约4万㎡，465套 认筹中 46-80㎡ —— —— 美立方 经开区商英街与经开第一大街交汇处 11410㎡，282套 13年已售罄 36-88㎡ 11500元/㎡ 40-100万 翡丽公馆 经七路与红旗路交汇处向北 LOFT产品10套 未开售 79-100㎡ —— —— 乐丁广场 中原区农业西路与秦岭路 42327㎡，400套 剩余7套 57-79㎡ 9500元/㎡ 54-75万 第八页，编辑于星期二：二十一点 六分。 调研LOFT产品分布 龙汇国际 正弘高新数码公寓 乐丁广场 创艺中心 星光国际 美立方 翡丽公馆 清华城 第九页，编辑于星期二：二十一点 六分。 LOFT产品分布总结 郑州市场上的Loft项目（尤其商业性质Loft）多位于主城区边缘、相对成熟度较低的区域，或经济开发区、高新区等主城区以外的产业园区内