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PAGE PAGE 1 关于物业困难情况说明 1.因业主遇到困难,向物业写申请书 我个人认为：  第一、关于您提出的问题，由于未明确说明您遇到什么困难，我只能供应申请书的格式，未必精确?????，供您参考和改编，盼望对您有所关心。  其次、一般来说，该申请书应包括以下内容：您的简要状况引见、您遇到的困难、你盼望物业供应的关心。依据您的实际状况和需要，内容可长可短，一般只需把事情说清晰即可。  第三、为了您的便利，我简要起草了该申请书的格式，供参考和改编。  敬重的物业公司领导：  您好！  我是某某某，何时到该小区居住，现住几号楼几号房屋。  遇到了哪些困难。  盼望物业供应哪些关心。  此致  某某某  何年何月何日  以上建议，仅供参考。 2.物业纠纷现状及成因 一、当前物业管理服务中的反映出来的次要问题 （一） 法规不健全，司法效力不高 近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理方法》等的出台，对规范物业管理的运作起了肯定的作用。  但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依旧缺乏可操作性的规定。这使得很多物业管理纠纷难以通过法律途径处理。  加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是常常久拖不决，简单使得小纠纷演化成大的争吵，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严峻影响社会和谐的大事。（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系 目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，常常对业主的呼声不予理睬，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。  开发建设单位的物业公司对物业晚期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等严重事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主常常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。  广州、深圳很多小区由此发生暴力冲突。（三）物业公司履约意识和力量差，物业服务不到位 有一些物业公司在取得物业管理权后，没有根据合同仔细供应物业服务，擅自降低服务等级，削减服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连最少的服务合同要求都不能达到，以削减成本添加利润。  有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范 长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立担当民事责任。  即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。  机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使本人的权力，难以发挥业主组织应有的作用。（五）业主欠费比例在有的地方较为严峻 依据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只要14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。  而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。二、物业管理服务问题产生的缘由 （一）业主与物业管理企业理念滞后 时致今日，仍旧有大量人们对物业管理的熟悉停留在方案经济时代的单位管理或房管所管理模式上，无论是物业公司还是业主对物业管理的熟悉均又不成熟之处。  特殊是内地这种状况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97%的业主称小区物业管理部门不是依据业办法愿公正选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86%的业主认为小区物业收费不透亮?????，更有60%的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指点无从谈起；参加调查的70%以上的业主对物业服务不满足，同时认为业主无法行使属于本人的权利；在参加调查的市民中，有一半以上的人称不晓得小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参加者中，近90%的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时实行何种方式处理？”的调查项中，近30%的小区业主通过“争持”处理物业纠纷。  （二）物业管理规模小，规模不经济，运营管理困难 规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。  但目前许多物业管理项目面积较少7a6869646