全套电子课件：房地产估价 第二套.ppt

9.2　城镇土地分等定级与基准地价修正法 9.2.1城镇土地分等定级 1.城镇土地分等定级的含义 土地分等定级是对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程，其实质是依据土地使用价值的优劣而评定的土地等级。 城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分，其评定对象为城镇建成区及近郊区范围内的所有土地。我国城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。土地等反映城镇之间土地的地域差异，土地等的顺序是在各城镇间排列。土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异，土地级的顺序是在各城镇内部统一排列。 2.城镇土地分等定级与土地估价的关系 城镇土地分等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格。 9.2.2基准地价修正法 1．基准地价的概念 基准地价是指在一定时间内，对城镇规划区范围各级土地或均质地域，按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的法定最高出让年期的土地使用权区域平均价格。 基准地价是分用途的土地使用权价格，在城市的任何一个区域中，不同利用类型的土地应有不同的基准地价；是区域的平均价格，能够反映一个区域中土地收益或土地租金、价格的平均水平；只反映一定时间的价格标准，具有时效性；是有限年期的土地使用权价格，不同用途土地使用权的出让最高年期不一致，因此不同用途的基准地价的年期也不同。如居住用地的最高出让年限为70年，商业、旅游、娱乐用地的最高出让年限为40年，工业用地、教育、科技、卫生等用地的最高出让年限为50年。 2.基准地价修正法 基准地价修正法，是我国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。 应用基准地价修正法，最基础的条件是该地区要有政府批准公布的基准地价和基准地价修正系数表。 （1）基准地价修正法的基本原理 基准地价修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，应当具有相似的价格。 （2）基准地价修正法的程序与方法 1）搜集有关基准地价的资料。 2）确定待估宗地所处地段对应的基准地价。 3）调查待估宗地地价影响因素，确定宗地地价影响因素修正系数。 4）确定待估宗地使用年期修正系数。 5）确定交易日期修正系数。 6）确定容积率修正系数。 7）求出待估宗地的价格。 基准地价修正法法运用注意事项分析总结： （1）注意基准地价的内涵，每个地区的基准地价界定的内涵是不同的，利用其进行修正时，注意将待估宗地与基准地价的地价内涵相比较，找出需修正内容。如土地开发程度不同时，基准地价内涵为“通水、通路、通电，场地平整”，而待估宗地为“通水、通路、通电、通暖，场地平整”，则需要查找该地区通暖的成本（必要成本加合理利润），利用该成本对基准地价进行修正。 （2）基准地价修正体系约3年更新一次，在利用基准地价修正法时，注意如基准地价评定年份与待估宗地估价时点相隔1年以上时，最好利用已有市场交易资料和土地收益资料加以辅助验证。 9.3　高层建筑地价分摊 9.3.1高层建筑地价分摊的必要性 随着社会经济的发展，建筑技术的日益提高，以及土地的稀缺，多层、高层建筑越来越多，土地价格立体空间化发展越来越明显。 9.3.2高层建筑地价分摊的影响因素及其空间差异 在地价分摊时，除面积这个最直接影响因素外，需要考虑的关键因素为高度（楼层）和朝向。 9.3.3高层建筑地价分摊的基本方法 目前可供选择的地价分摊方法有：①按建筑面积进行分摊；②按房地价值进行分摊；③按土地价值进行分摊。三种高层建筑地价分摊方法相比较而言，按土地价值进行分摊方法更为合理。 9.3.4建筑地价分摊中需注意的问题 1.明确待分摊的建筑地价内涵 （1）静态地价 把房地产开发商取得土地使用权时所支付的价格，作为待分摊的地价，此地价称为静态地价。 （2）动态地价 动态地价又称真实地价，它是以开发建成后房地产的实际或接近实际的售价扣除有关的成本、税费及利润后的余额，作为待分摊的地价。 计算的动态地价避免了静态地价的缺点，以其作为待分摊的地价更为合理，更符合实际。 2.把握高层建筑地价的分摊顺序 3.建立可分摊基础，明确分摊的实质 4.注意地下空间权的土地价值分摊 第十章 不同类型的房地产的估价 房地产的类型不同，估价对象的特点就有所不同，对于价格的影响程度就会有所不同。房地产的类型可以分为工业房地产、居住房地产、商业房地产、办公房地产、餐饮房地产、农业房地产、特殊用途（