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时代天骄商场策划案 时代天骄商场策划案 时代天骄商场策划案 时代天骄 海谊华厦 裙楼商场策划意念大纲 工程简况 本工程位于广州市东山区东华西路，工程所处地段为东山区的 一个传统老城区地带，周边建筑物较为陈腐，工程周边有中华广 场、流行前线、海印体育名店城等大型的商用物业，而由中华广场 为代表的该商业圈为广州内继两大步行街 北京路、上下九路）和 天河城外一个新兴的商业中心，而该商圈以潮流、时髦、前卫等特 色吸引了愈来愈多的年轻一代花费集体，使本工程所处的整此中山 三路商圈形成一个以经营时髦潮流精选为主的商业圈。而工程所处 的东华西路因为地段、交通等要素限制，现时还没有形成中山三路 一级商圈的商业氛围，现时周边的商业氛围主要靠临街商店来支 撑。 工程主要技术指标 楼层 面积平方 M） 首层 1903 二层 2292 三层 2292 1/12 工程商圈剖析 2.1 商圈特征 传统业态以摩配和通信产品为主 中山三路商圈是较为传统的广州市摩托车配件和通信产品 以手机为主）交易的集中地区，此中摩托车配件原来以较场西路为主要散布， 自从中华广场开业后，大多数商家都被迁到中华广场负一层进行经营， 但经营成效一般，再加上现时在郊区也盛行了多间摩配专业市场 如罗冲围、广源路等地），对较场西摩配市场带来了很大的冲击，使现时的 较场西的摩配商家面对苦心经营的场面。而通信产品市场则在广州市有很高的有名度，提起买手机广州市民往常都会第一想到“陵寝西手机一条街”，再加上金蒂濠通信产品交易广场、中华广场以及国讯等共同构成了中山三路商圈的较具规模的通信产品中心。 新兴的商业中心地区 地铁的开通带旺了沿线的商用物业，中山三路商圈更是以其优胜的地理地点成为了广州市一个新兴的商业中心地区，跟着地铁物业中华广场、流行前线的开业，以其时髦、潮流的定位成为了除北京路、上下九 和天河城以外又一消闲购物的好去向，吸引了愈来愈多的花费者 特别是年轻一代）。 时髦潮流精选为主导行业 地处中山三路商圈的商场如金凯、流行前线、中华广场等，固然各自的定位、品位和经营条件等方面都有必定的差别，但其目标花费集体 2/12 都是面向追赶潮流的年轻一族，所以在此商圈经营的商家大多看中了该 商圈花费特征，选择在此经营时髦潮流精选 如服饰、饰物为主），由 于该商圈拥有与北京路、上下九不一样的硬件条件，如拥有足够的大广场 等，使之能够常常举办各样时髦文化 SHOW 和各样活动，使该商圈形 成了一种与其余商圈不一样的潮流文化，这更加在该商圈经营时髦潮流精 品确立了坚固的基础。 2.2 商圈代表剖析 从定位、花费客源层面、经营特点等方面剖析 中华广场 中华广场是该商圈最大型的综合性购物中心，是现时广州市内除天 河城外经营得较为成功的地铁物业，其经营定位是集衣、食、住、玩为 一体的综合性现代商城，是该商圈的标记性物业，其规模和硬件条件等 困素决定其目标花费群较广，并且引入了“吉之岛”商场，为商城吸引 花费者起到很大的作用。该商城在开业后一段时间因为经营方面的原由 致使其在较长一段期间内都难以旺场，但跟着地铁进口开通和经营方式 的转变，现时这类状况获得了较大的改观， 中华广场资料一览表 租金 面积 月管理费 装饰 租借 优惠 楼层 元 /平方 适用率 元 /平方 按金 范围 标准 年限 方式 M ） M ） 首层 557—— 1350 25.0 — 45% 58 有天 二个月 一年至 均价 738 没地 租金 三年 3/12 三层 484—— 529 8.52 — 48% 有天 二个月 一年至 均价 507 58 租金 三年 没地 60.2 — 有天 二个月 一年至 免两个 四层120—— 150 48.5% 月装饰 58 租金 三年 没地 租金 流行前线 地铁上盖物业“流行前线”因为较正确地将目标花费群定在年轻一 族，加上选择极佳的开业机遇 与广大市民期望已久的地铁开通时间一 致），有国际有名品牌店的助阵 “麦当劳”的加盟），商场内的商品 组合也面向广大追赶潮流的年轻花费者，因此使令到“流行前线”一炮 而红，成为年轻人的新的购物天堂。但因为“流行前线”遇到经营条件 的限制，使其经营环境相对较差，商品组合无序，经营品位较低。 流行前线资料一览表 租借 租金 面积 适用 月管理费 装饰 建设费 租借 元 /平方 (元 /平方 按金 元 /平方 范围 范围 率 标准 年限 M ） M M ） 从 181 到 — 有天没 三个 固定租 二期 租金内含 月租 约 2500 期为五 438，均价 70% 地 342 金 年 金凯商业城 老鼠街） 金凯商业城是本来东濠涌边旧鼠街的商户迁徙组合而成，其特点是 经营一些名牌衣饰、精选及化妆品的“水货”和一些品位较低但又逢迎 年轻一族的潮流商品，因为其价钱比一