宝坻商业地产市场调研报告.ppt

宝坻配有社区商铺的新式小区不多，其中宝平景苑、潮阳花园两小区商铺相对较多，商铺业态以超市、瓜果蔬菜、社区药店等家居常用品为主 社区商铺 集中商圈 沿街商铺 社区商铺 第三十页，共40页。 宝平景苑周边商铺 宝平景苑 比例尺 1:500 窝头河 本案 进京路 宝平线 南关大街 环城南路 潮阳大道 东城南路 钰华街 津蓟铁路 潮白新河 南三路 环城北路 唐通改线 京沈高速公路 开元路 钰华街 建设路 环城东路 社区商铺 集中商圈 沿街商铺 社区商铺 春天花园 鸣石苑 第三十一页，共40页。 潮阳花园周边商铺分布 龙熙 帝景 泰达金色领地 沿街底商 凯旋家园 沿街底商 潮阳花园 社区底商 怡购清华园 怡购 华润万家 汇丰广场 购物公园 保集 玫瑰湾 本案 窝头河 本案 进京路 宝平线 南关大街 环城南路 潮阳大道 东城南路 钰华街 津蓟铁路 潮白新河 南三路 环城北路 唐通改线 京沈高速公路 开元路 钰华街 建设路 比例尺 1:500 环城东路 社区商铺 集中商圈 沿街商铺 社区商铺 第三十二页，共40页。 小结 核心卖场 开业时间 建筑形式 项目定位 客群特征 劝宝购物广场-环城东路 2008年 第三代 地下一层，地上4层，现代风格 区域性大型卖场，客群以周边小区为主 家庭式购物，小孩较多，人流量稀少 百货大楼周边-南城路 五六十年代 第一代 中式风格，三层老式楼房 古文化游览、购物 人流量较多，各年龄层都有 劝宝超市周边-苑北路 2002年 第二代 两钢结构仓库改造 宝坻核心商业区 人流量最大，各年龄层客群都有，但以年轻人为主 怡购商业广场——环城南路 2008年 第三代 现代3层大型卖场 中高档卖场 人流量较少，以中青年为主 天赋源商业广场 第四代 复合建筑群 休闲、娱乐购物中心 —— 汇丰广场购物公园 第四代 复合建筑群 休闲、娱乐购物中心 —— 宝坻城区的核心卖场较少，其中的劝宝超市是当地购物的第 一选择，客流量最大；百货大楼周边以零售业为主，客流量仅次于劝宝超市。其余卖场因新建，档次较高，但客流量较少，且入驻率不满。 集中商圈 沿街商铺 社区商铺 第三十三页，共40页。 值得期待的是天赋源商业广场、汇丰广场购物公园两座大型高档综合购物广场已经开建，陆续会在今年底和明年开张营业，这两座卖场将大大提升宝坻现今商业发展水平。 值得期待 提 升 小结 集中商圈 沿街商铺 社区商铺 第三十四页，共40页。 除四大核心卖场外，沿街及社区商铺都为一层底商，以建材、饭馆、日用百货为主，商铺空置情况较少，但人流量低。 小结 集中商圈 沿街商铺 社区商铺 总体来说，宝坻城区内商业不算发达，现有商业能基本满足中低档客群的需求，较高档的购物场所如怡购商业广场人流量少。 第三十五页，共40页。 Part3:宝坻客群分析研究 消费人群 消费能力 投资习惯 第三十六页，共40页。 1.常住人口 宝坻城区的常住人口相对比较集中于中心城区以及老城区。其中，中心城区主要是中高档小区以及部分平房区（集中于南关大街中保楼的西南一带，宝坻政府已经对于这片平房有了详细的规划和拆迁方案）组成，人口密度相对较高，居民素质相对较高，消费能力较强；而老城区主要是由比较陈旧的宿舍楼及大量平房组成，人口密度低，居民素质相对较低，消费能力弱；城南新区由于正处于开发建设的阶段，常住人口较少，主要是区域内原来村庄的原住民。 2.工作人口 中心城区是目前的党政机关、科教文卫等行政事业单位的集中区域，有大量国家公务人员和企事业单位的工作人口，高学历、高素质并且工作稳定，具有较强的消费能力； 3.流动人口 宝坻本地的流动消费群体相对较少，主要是外省市购买宝坻蓝印房而前往宝坻居住，但是这部分客户群体的流动性很高，并且消费品主要集中于日常的生活用品，消费水平一般。 区域消费人群分析 消费人群 消费能力 投资习惯 第三十七页，共40页。 行业 数量（个） 比例 服装 187 35.02% 机械制造 150 28.09% 食品 50 9.36% 家具 45 8.43% 建材 37 6.93% 塑料 35 6.55% 地毯 19 3.56% 文体 11 2.06% 宝坻区行业业态构成 根据图表可以得出，宝坻区产业多属于粗放型、劳动密集型企业，用以满足衣食住行等基本消费，缺乏高科技企业、集约型、技术和资本密集型企业。 区域内常住人口以日常生活消费品为主，消费能力相对较弱（但是在这部分客户群体中，存在着大量的潜在住房消费群体，在宝坻政府大跨步进行城区平房改造的同时，会衍生出大量的闲散资金指向改善型住房和投资型产品的需求）；新城区内的工作人口消费能力较强，但是和宝坻本地相对落后的商业水平并不符合，消费能力并未得到完全释放，具有一定的消费潜力。 消费人群 消费能力 投资习