地产项目融资渠道分类.pdfVIP

地产项目融资渠道 一、银行贷款 银行贷款一直以来是房地产项目的主要融资渠道，它具有成本 低、期限长、财务杠杆作用大的优势，但随着国家对银行业规范化管 理的监管要求，房地产企业取得银行开发贷的难度也越来越高 , 特别 是央行 121 号文件出台之后， 对于开发商自有资金的比例以及项目开 发进度这些硬指标，将许多开发商挡在门外，同时近年来实行的“受 托支付”开发贷资金使用环节的管控， 使开发商手中资金的流动性更 加捉襟见肘。同时，作为资金供给方的银行，即便国家对房地产管控 严格，但由于房地产信贷业务资金量大、派生存款多、综合收益高等 特点，仍被银行视为优质资产，争夺优质客户、优质资产的竞争热情 丝毫未减。 二、委托贷款 是指委托人提供资金，由受托人（银行）根据委托人确定的贷款 对象、金额、期限、利率、用途等代为发放并协助收回的贷款。这项 业务属于银行表外中间业务，银行收取手续费、财务顾问费等，终极 风险由委托人承担。 委托贷款不是银行的自营业务， 相对于开发贷而言其审批的硬性 指标 （像“四证齐全”、开发进度） 掌握起来较为宽松， 具有门槛低， 操作灵活的优势， 银行作为中间人承担着推荐、 沟通和风险控制的责 任，企业也可以通过各种渠道寻找委托方、银行来操作该业务。虽然 1 人民银行要求商业银行对委托贷款加强管理并给予了一些指导性意 见，但目前各商业银行对委托贷款的操作方法不尽相同， 鉴于委托贷 款的自身特点所限，只能作为房地产企业融资的补充渠道。 三、信托融资 房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险 等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房 地产的开发经营活动。 自央行 121 文件的出台， 使得房地产企业银行 贷款融资渠道受阻， 而投资周期短、 收益高的特点恰恰契合了信托的 需求，因此信托融资是目前房地产融资的重要组成部分， 根据中国信 托业协会日前发布数据显示，截至 2011 年底我国信托资产达 4.8 万 亿元，资金信托中，投向房地产行业资金余额达 6882 亿元，占比 14.8%，然而信托公司资产规模和业绩快速增长的背后隐藏的金融风 险也引发了监管层的关注，从 2010 年下半年银监会一度叫停银信合 作业务到 2011 年对房地产信托进行事前报备和规模管控，再到 2011 年初叫停票据信托和同业存款业务， 监管层针对信托业管控政策接连 不断。 （一）资金信托类房地产信托 1. 贷款模式 贷款模式是指投资者将资金委托给信托投资公司管理， 信托投资 公司按照信托合同的约定，将投资者集合的信托资金借给房地产企 业，房地产企业在借款期限届满后向信托公司还本付息， 信托公司向 投资者支付投资本金及收益。 2 优点：涉及法律关系不多，交易环节较少，操作方便。 缺点：只有二级以上资质房地产企业、 “四证”齐全的项目才能 通过这一模式融资，同时项目资本金比例不低于 35%，资金使用监管 严格；信托公司接受自然人资金信托合同不得超过