工业上楼专题研究：实践、机会、与思考2021.11.18.pdfVIP

工业上楼专题研究：实践、机会、与思考 亿翰智库产城运营事业部 2021.11 前 言 随着城市不断聚集发展，在集约有限的城市空间内，土地资源变得越来越紧张，而随着城市 产业转型升级，大量的高精尖产业可以适配创新的生产空间， “工业上楼”作为创新模式受 到越来越多的关注。从产业发展的角度看，工业上楼从供给侧推动了土地与空间要素的改革， 带动更广范围的产业领域供给侧改革，发挥改革的乘数效应，构建具有优势的产业生态圈。 对于开发商来说，既需要掌握工业上楼的发展趋势，在合适的地方发展、引入合适的产业， 也需要对建筑要求有详尽的认知，以便在物流、动力、层高、荷载、绿色节能等方面符合企 业需求，同时也满足城市的更新发展。 工业上楼的研究是一个迫切的课题，这不仅能有效指导现有项目，也可以在更大范围内为相 关应用提供借鉴和参考。 亿 翰 智 库 产 城 运 营 事 业 部 01. 工业上楼的特征与实践 Traits And Exploration 工业上楼：空间利用的立体化趋势 定义： 简单来说， “工业上楼”就是将重量较轻、震动小的生产设备迁移至高层，实现立体式开发。该理念缘起于2016年，首先在深圳提 出，深圳将新一代信息技术、人工智能等高端产业的研发生产环节搬进了摩天大楼。同处大湾区的东莞、佛山、广州甚至北方的青岛 等城市纷纷效仿，并出台了一系列政策措施。 从目前市场普遍概念来说，工业上楼指高度超过24米、或者层级达到6层及以上的高层厂房 （或称之为高层工业楼宇）。 三大特征： 建筑形态 建设要求 产业要求 上楼产业一般为轻型产业，能耗低、污染低， 以 24m 以上高层厂房为主， 楼板荷载、建筑层高、生产辅助设施 生产工业流程相对简单，需要的室内空间尺 用地容积率较高； 等设计需适应生产需要； 度较小，内部物流与管线较少。 工业上楼：空间利用的立体化趋势 建设指标要求 （《佛山市三水区乐平镇 “工业上楼”扶持办法》）： 一、本办法所指的 “工业上楼”建设项目须完全符合以下要求： 1. 厂房层级须达到4层及以上，主体建筑高度不低于24米且不超过100米，单层层高不低于4.2米，总建设面积达到1万平方米 以上，用地容积率不小于1.0 ；有特定功能需求的，层高还需满足相应要求； 2. 厂房首层地面承重应不低于1.2吨/平方米，二、三层楼层承重不低于0.8吨/平方米，四层及以上楼层承重不低于0.65吨/平 方米。所有多层高层工业厂房必须配货梯并实行人货分离，货梯荷载应充分考虑叉车、设备、货物上楼等实际生产需求； 3. “工业上楼”厂房提供先进的废水废气处理系统，实现废水废气集中处理，且确保环境保护和安全生产 “双达标”，以上 控制指标均为厂房占地，不含行政办公及配套服务设施占地。 模式发展：早期香港和新加坡的实践 01 香港的实践：工业大厦 02 新加坡的实践：堆叠式厂房 背景：在20世纪50年代，香港为解决土地资源紧缺与工业发展需求的矛盾，将 背景：新加坡与香港不同，由于产业相对偏重，主要发展堆叠式厂房。新加坡 低技术、劳动密集的手工业、轻工业搬上高楼，形成工业大厦。 工业上楼起步于20世纪80年代，由政府扶持、政府下属官方机构——裕廊集团