娄底市基准地价(估价期日2020.3.1）.docx

娄底市最新基准地价 （冬瓜皮整理） （如需word/PDF版见文末） 1.内涵 娄底市城区各用地基准地价内涵 级 别 土地 权利 商服用地 住宅用地 公共管理与公共服务用地 工矿仓储用地 开发 程度 估价 期日 （I） （II） 使用 年期 容积 率 使用 年期 容积 率 使用 年期 容 积率 使用 年期 容 积率 使用 年期 容积 率 一 出让 土地 使用 权 40 年 3.0 70 年 2.8 50 年 2.4 50 年 1.0 50 年 1.0 五通 一平 2020. 3.1 二 40 年 2.4 70 年 2.4 50 年 2.0 50 年 1.0 50 年 1.0 三 40 年 2.0 70 年 2.0 50 年 1.8 50 年 1.0 50 年 1.0 四 40 年 1.8 70 年 1.6 50 年 1.6 50 年 1.0 50 年 1.0 五 40 年 1.6 70 年 1.4 50 年 1.4 50 年 1.0 / / 六 40 年 1.4 / / / / / / / / 2.图纸 娄底市城区商服用地均质地域划分示意图 娄底市城区住宅用地均质地域划分示意图 娄底市城区工矿仓储用地均质地域划分示意图 娄底市城区公共管理与公共服务用地均质地域划分示意图 3. 收益还原法相关参数 （1）房屋重置价格、残值率、经济耐用年限标准 根据娄底市物价局和房地产管理局联合下发的《关于发布娄底城区规划区内房屋重置价格的通知》（娄价服[2012]66号）文件，经市场调查并结合宗地评估报告， 结合近年人工成本上升、物价上涨指数等指标综合分析，娄底市近10年房屋重置价 格平均每年上涨3%左右，在2016年至2020年期间，娄底市房屋重置价格总体上涨约 10%，根据上述两个参数测算出相应的重置价标准。 娄底市房屋重置单价标准表 类别 等级 重置价 钢混结构 钢混结构一等 1810 钢混厂房结构一等 1709 钢混结构二等 1461 钢混厂房结构二等 1278 钢混结构三等 1321 混合结构 混合结构一等 1043 厂房混合结构一等 1137 混合结构二等 984 厂房混合结构二等 737 混合结构三等 838 砖木结构 砖木结构一等 760 砖木结构二等 534 简易结构 简易结构 312 娄底市房屋残值率及耐用年限标准表 娄底市房屋残值率及耐用年限标准表 房屋结构类型等级 耐用年限 残值率 生产用房 受腐蚀的生产用房 非生产用房 钢结构 70 年 50 年 80 年 0 钢筋混凝土结构 50 年 35 年 60 年 0 砖混结构一等 40 年 30 年 50 年 2％ 砖混结构二等 40 年 30 年 50 年 2％ 砖木结构一等 30 年 20 年 40 年 6％ 砖木结构二等 30 年 20 年 40 年 4％ 砖木结构三等 30 年 20 年 40 年 3％ 简易结构 10 年 10 年 10 年 0 注：钢筋混凝土结构包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等 （2）租赁及经营管理费 管理费是对出租房屋进行管理所需的费用。根据娄底市房管部门提供的资料， 确定租赁管理费为年租金的4%，房屋出租的经营管理费一般为年租金的2%，租赁 经营管理费为年租金的6%。 （3）租赁税费 娄底市不动产租赁税费标准一览表 类别 房产税 增值税 城市维护 建设税 教育费 附加 地方教育 附加 印花税 综合税率 房屋性质 租金 个人住房 ≤3 万 4% 1.5% 市：7% 县、镇： 3% 2% 0% 5.3810% 个人非住房 ≤3 万 12% 5% 3% 2% 0.10% 16.7619% 单位住房 ≤3 万 4% 5% 5% 其他：1% 3% 2% 0.10% 9.1429% 单位非住房 ≤3 万 12% 5% 3% 2% 0.10% 16.7619% 住房 ≥3 万 4% 0% 0% 0% 0% 0% 3.8095% 非住房 ≥3 万 12% 0% 0% 0% 0% 0% 11.4286% （4）房屋现值 房屋现值=重置价-年折旧费×已使用年数或房屋重置价×房屋成新度 折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为： 年折旧费=（房屋重置价-残值）÷耐用年限=房屋重置价×（1-残值率）÷耐用年限 （5）保险费 指出租人为了使房产避免意外损失而向保险部门支付的费用，其值为房屋现值 的2‰。计算公式为： 年保险费=房屋现值×2‰ （6）经营维修费 指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考企业的实际维修费，按建筑 物重置价格的2%计算。计算公式为： 维修费=重置价×2% （7）还原率 娄底市城区商服、住宅用地还原率表 土地用途 商服用地 住宅用地 一、二级地 三、四、五、六级地 一、二级地 三