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土地估价心得领会 【篇一： 2013 年土地估价师连续教育几点心得】 2013  年西部救助计划重庆培训班（  c02-s  ） 连续教育心得 自己于 10 月 17-18 日在重庆市工商大学学豪酒店参加了土地估价 师西部救助计划重庆培训班连续教育培训，主办方邀请了四位行业 内理论知识扎实，实践经验丰富的老师授课，他们分别是北京康正 宏基房地产评估有限公司的梁津老师，陕西华地房地产估价咨询有 限公司的石桂琴老师、北京中企华房地产估价有限公司的魏新老师 及赵松老师，梁津老师讲解了《土地使用权抵押的法律系统、过程 风险、事例解析》，石桂琴老师讲解了《土地估价报告撰写中常有 的逻辑性和一致性问题解析》，赵松老师讲解了今年国土资源部办 公厅关于公布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试 行）》的通知（国土资厅发 [2013]20 号），魏新老师侧重讲了《土 地估价报告的制作》。 四位老师凭着对法规政策的深刻理解，联合 土地估价事例，针对土地估价工作中常犯易范的错误，从四个不一样 方面讲行认识说和评论。特别感谢主办方请到这么好的老师来授课， 既有理论又有实战经验，让我们这些实践经验有待提升的估价师受 益匪浅，深受启示。特别是梁津老师对土地使用权抵押的过程风险、 事例解析，石桂琴老师对报告撰写中常有的逻辑性和一致性问题分 析，感觉完好部是针对我特地讲解的，就好象他们看见我作的土地估 价报告，单独对我评论相同，让我深有感想，下边我就此次培训谈 谈我的几点领会。 一、地上无建筑物的划拨土地使用权不得单独抵押。 在实质的评估工作中，我还没有遇到过划拨土地单独抵押的事例， 碰上的都是地上有建筑物且办理了合法房地产权证的房地产，在评 估时评估整个房地产的价值，而后扣除应补缴的土地出让金，就得 出了估价对象的评估价值。以我的理解，既然产权证上土地出让方 式 为划拨的房地产可以抵押，那地上无建筑物的划拨土地也可以评估 价值后抵押。梁津老师讲了划拨土地使用权抵押的法律依照：《城 镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（ 1990 年国务院第 55  号） 第 45 条规定：吻合以下条件，经土地管理部门和房产管理部门赞同，划拨土地的土地使用权可以抵押： （ 3）土地使用者拥有地上建 筑物、其余附着物合法的产权证明； 依第（ 3）款要求，划拨土地上应当有建筑物，才附合划拨土地的土地使用权可以抵押的条件。 可见，划拨土地使用权在无地上建筑物、附着物的状况下，不可以设定抵押。听了梁津老师以上关于划拨土地使用权抵押的讲解，有幸在工作中还没碰上要求评估划拨土地使用权的事例也许咨询，不然就闹笑话了。 二、土地使用权 2 年闲臵被无偿回收的风险 依据 2012 年 5 月 22 日最新订正的《闲臵土地处臵方法》（以下简称《方法》）第十四条第（二）款规定：未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门依照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有赞同权的人民政府赞同后，向国有建设用地使用权人下达 《回收国有建设用地使用权决定书》，无偿回收国有建设用地使用权。固然有此规定，而在实质执行中，因为众所周知的原由，到当前为止，还没有哪一家开发商两年前甚至十年前拿的地被无偿回收。所以，我在遇到评估此类土地价值时，也不过是在报告中向报告使 用人提示，请报告使用人关注。而在心里，对土地使用权闲臵 2 年会被无偿回收，不认为然。梁津老师重申：土地使用权被无偿回收，原使用权人名义的土地使用权灭失，成立在土地使用权上抵押权随 之灭失，其为银行贷款所起的担保作用不复存在，金融机构的优先受偿权也消逝。而《方法》撤消了银行作为抵押权人，在制定闲臵土地处臵方案过程中的参加权，在闲臵土地的处臵过程中，银行失掉了在制定处臵方案过程中 保护自己权益的主动机遇。一旦被认定为闲臵土地，银行的抵押权会遇到威迫。我听了梁老师以上的讲解后，认识到我们土地评估机构作为向银行等金融机构供给中介咨询服务的专业机构，对抵押物面对的抵押权灭失的巨狂风险，应当详尽充分地向银行提示。 三、关注土地使用权抵押项目规划指标赞同文件的有效期四、实质用途与登记用途不一致物业的评估 在授课中，梁老师举了一个事例，就是开发商将临街楼房建成了临街商铺并依照商铺销售，但在办理产权证书时，开发商为了躲避一些花费，将商铺仍按规划赞同的住所用途办理了产权证。而在现实生活中，物业登记用途为住所，而实质用途为办公或商业，我在评估工作中，还碰上过登记用途为工业用房，实质用途为商业的极端事例。 假如严格依照相关法律法规，私自改变用途均属违规，应由政府相关部门进行查处，从前在评估这类物业时，我也是按证载用途评估其价值，但评估结果与市场实质售价有必定差距，自己也知道与市场价值不符，与客户沟