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房地产资产评估报告 姓名:陈晓 班级:10财管一班 学号:1010800410 房地产估价报告 评估项目名称:xxx事业单位办公楼评估报告 评估委托人:xxx事业单位 评估人员:陈晓 评估作业日期:2012年10月30日至2012年11月5日 评估时点:2012年11月5日 评估报告编号:xx估字(2012)123456号 致委托方函 受贵方委托，我所组织估价人员，于2012年10月30日至2012年11月5日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》、遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家相关法律、法规和政策的规定，经现场勘查和社会调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选择了成本途径法进行了分析和测算，确定该评估对象房地产在估价时点的市场价值是412.38万元，人民币大写:肆佰壹拾贰万叁仟捌佰元，房地产单价为每平方米2062元。 评估人员:陈晓 2012年11月05日 房地产估价结果报告 (一)委托方 名称:湖北工业大学商贸学院 法定代表人:xxx 地址:湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号 联系电话:xxxxxxx (二)估价方 名称:陈晓 地址:武汉xxx房地产估价公司 联系电话:xxxxxxx 资格等级:xx级 估价机构证书编号:xx房地自估(2012)第xxxx号 (三)估价对象 本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图 书馆，占地面积为20000平方米，建筑总面积为32000平方米，四层错落式布局，共七层， 建于2007月。土地评估单位为1800/平方米。 (四)评估目的 评估该房地产2012年10月的市场价值 (五)评估基准日 二零一二年十月三十日 (六)评估原则 1、合法原则 2、替代原则 3、最高最佳使用原则 4、估价时点原则 5、客观、公正、公平原则 (七)评估依据 1、国家标准《房地产估价规范》 2、房地产估价委托书 3、房地产估价合同书 4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息 5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料 、《中华人民共和国城市房地产管理法》 6 7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》 (八)评估方法 由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采 用成本途径法进行本次估价。 成本途径法的基本思路:成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除 各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。 估算的计算公式:房地产价值=土地价值+建筑物价值;建筑物价值=重置成本*成新率 房地产估价技术报告 (1)估测土地价值 土地总价值=1800*1000=180万元 (2)估测建筑物的价值 ?估测建筑物安装成本(采用单位工程造价比较法) A、B、C3个参照物的成本情况 参照物 参照物A 参照物B 参照物C 项目 单位造价(元/平方米) 1800 1750 1700 建筑面积(平方米) 30000 28000 27000 层数 8 7 7 建筑结构 框架 框架 框架 竣工时间 2012.4 2012.2 2012.4 用途 培训中心 图书馆 办公楼 经分析比较，得知:参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对象高3%;参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%;参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。 100,103=1747.57(元/平方米) 参照物A调整后的单位造价为:1800× 参照物B调整后的单位造价为:1750×100,98=(元/平方米) 评估对象的单位工程造价为:(1800+1750+1700)?3=1785.71(元/平方米) 评估对象建筑安装成本为:1785.71×32000元)=5714.2857(万元) ?估测勘察设计及前期工程费。勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。 则总的前期费用=5714.2857×,2%，1.5%,=200(万元) ?计算基础设施及配套工程费。根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220(元/平方米)则基础设施及配套工程费为704万元。 ?计算管理费用。建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。 则管理费用=5714.2857×2%=114.29(万元) ?计算投资利息。建设项目建设期为3 年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付. 则各年应计算利息,(年初借款本息累计+本年借款额/2)*年利率 第一年