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并购在建工程项目应当注意的事项 在建工程，是指依据建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同，在国有土地上正在建设（含已停建或者缓建）的房屋等建筑物、构筑物及附属设施。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条、第40条、第45条的规定，取得建设工程有两种方式，一是在建工程的转让，二是商品房预售。在建工程并购过程中应当注意的事项及风控建议如下： 一采用在建工程转让方式的需具备转让的法定条件 一、积极条件：转让在建工程应当符合的条件根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条、第40条的规定，在建工程转让应当符合下列条件： 1、 在建工程所属的土地需以 出让方式取得； 2、 转让人已按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 3、 按照土地出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； 4、 在建工程所属土地是以划拨方式取得的，转让在建工程时还需经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金，但经有批准权的人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续的除外。 二、消极条件：符合以下任一情形时，在建工程不得转让 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，符合下列条件之一时，在建工程不得转让： 1、 以出让方式取得土地使用权的，未支付全部土地使用权出让金或未取得土地使用权证书； 2、 在建工程被司法机关或行政机关查封，或者以其他形式限制房地产权利的； 3、 在建工程所属的土地使用权被收回的； 4、 在建工程存在其他共有人，未经其他共有人书面同意转让的； 5、 权属有争议的； 6、 未依法登记领取权属证书的。对于在建工程由于不具备领取房屋产权证书的条件，只领取了土地使用权证书的不属于本条规定的情形； 7、 法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。 三、在建工程不符合法定转让条件的风险 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第16条、《中华人民共和国合同法》第52条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条、第11条的规定，若条件不符，会有如下法律风险： 1、 土地被收回：若转让人未按规定缴纳土地出让金的，土地管理部门将会解除合同，收回土地，土地上的附属物也会一并被收回，造成并购人的重大损失； 2、 合同无效：在建工程转让合同在起诉时未满足的法定条件尚不能补正的，将被认定无效。若合同无效，并购人仅能向转让人主张返还 价款，此时若转让人已挪用资金或负其他债务，并购人将面临极大的资金风险； 3、 过户手续无法办理：若并购人在前期尽调及风险审查时未发现拟转让的在建工程不具备转让的法定条件，会导致后期办理在建工程权属转让手续时无法办理，并购人将不能合法取得在建工程的所有权。 四、风控建议 1、审查在建工程所属土地是否已具备土地使用权证； 2、核实土地性质是否为出让用地，为划拨用地的需要求转让人先行办理土地出让手续； 3、查看土地出让金的缴款单据或土地主管部门出具的土地出让金已全额缴纳的证明； 4、审查房屋建设工程是否已完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，是否形成工业用地或者其它建设用地条件； 5、审查有无在建工程转让消极条件的其他情形。 二采用商品房预售方式的需具备商品房预售的法定条件 一、商品房预售的法定条件 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条、《城市商品房预售管理办法》第5条、第6条的规定，商品房预售需满足如下条件： 1、 已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书； 2、 取得建设工程规划许可证和施工许可证； 3、 投入开发建设的资金达到总投资25%以上，并已确定施工进度和竣工日期； 4、 已经取得商品房预售许可证。 二、不符合法定条件：进行商品房预售的法律风险合同无效：根据最《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，未取得商品房预售许可证明，且在起诉前尚不能补正的，商品房预售合同无效，并购人将不能按照预期办理过户手续，给并购人造成资金风险。 三、风控建议 1、 审查项目是否具备土地使用权证书； 2、 核实土地出让金的缴款单据或土地主管部门出具的土地出让金已全额缴纳的证明； 3、 审查确认项目是否已取得建设工程规划许可证和施工许可证； 4、 审查确认项目是否投入开发建设的资金达到总投资25%以上，并已确定施工进度和竣工日期； 5、 审查确认项目是否已取得商品房预售许可证。 三在建工程项目附带拆迁补偿安置合同义务 一、法律风险 若在建工程附带拆迁补偿安置义务，且拆迁