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深国际沈阳现代综合物流园项目可行性研究报告 PAGE 2 深国际·沈阳现代综合物流园 可行性研究报告 深圳国际控股有限公司 二O一三年六月 目录 TOC \o 1-2 \h \z \u 第1章 项目总体概况 1.1项目投资单位 5 1.2报告编制单位 5 1.3报告编制依据 5 1.4项目建设内容 6 1.5项目投资情况 8 1.6项目经济效益 8 1.7项目社会效益 8 1.8报告研究结论 9 第2章 项目背景及必要性 2.1项目建设背景 10 2.2项目建设必要性 14 第3章 项目发展环境分析 3.1沈阳经济发展现状及趋势 17 3.2沈阳市物流发展现状及趋势 19 3.3于洪区发展环境分析 25 第4章 目标市场的物流供给与需求分析 4.1公路货运物流需求市场分析 28 4.2工业物流市场需求分析 35 4.3公路货运物流供给市场分析 39 第5章目标市场物流需求预测 5.1物流需求预测思路 47 5.2沈阳公路物流需求预测 48 5.3入园公路物流需求预测 49 5.4沈阳市电子商务物流需求预测 52 第6章 项目总体定位及发展目标 6.1项目总体定位 60 6.2项目发展目标 61 6.3项目SWOT分析 62 第7章 项目建设与实施方案 7.1项目用地情况 65 7.2项目选址情况 65 7.3项目建设内容 66 7.4项目建设方案 71 7.5项目建设进度 74 7.6人力资源配置 75 7.7项目信息化建设 76 第8章投资估算和资金筹措 8.1投资估算 79 8.2资金筹措 80 第9章 项目经济效益评价 9.1经济效益评价依据 81 9.2基础数据相关说明 81 9.3经济效益评价指标 86 9.4项目经营风险分析 90 9.5评价结论 97 第10章 目标产品与成功因素分析 10.1沈阳市商贸市场仓储需求调研小结 98 10.2沈阳市电商业务配送模式小结 100 10.3沈阳物流市场物业形态调研小结 101 10.4项目产品物业形态建议 104 10.5项目服务功能及盈利点分析 108 10.6项目关键成功因素分析 121 第11章 社会效益评价 11.1 有利于当地产业提升竞争力 124 11.2 有利于促进当地经济发展 124 11.3有利于促进当地劳动力就业 124 11.4有利于促进当地交通系统完善 124 11.5有利于沈阳市整体功能完善和提高 125 第12章 环境影响分析 12.1环境影响分析 126 12.2环境保护措施 126 第13章 项目风险评价 13.1 项目风险因素 128 13.2项目风险因素分析 128 13.3项目风险总结 129 13.4项目建设风险规避与建议 129 第14章 可行性研究结论与建议 14.1可行性研究结论 132 14.2项目运营建议 132 附 件 附表一：投资估算计价基准表 134 附表二：项目投资计划表 136 附表三：建设投资估算表 138 附表四：投资计划与资金筹措表 139 附表五：营业收入表 141 附表六：项目总成本费用表 142 附表七：损益表 143 附表八：现金流量表 144 附表九：营业收入和税金附加估算表 145 附表十：主要财务指标评价表 146 附图一：深国际沈阳综合物流园总平面图 147 附图二：深国际沈阳现代综合物流园正门立面图 148 附图三：深国际沈阳现代综合物流园鸟瞰图 149 第1章 项目总体概况 1.1项目投资单位 项目名称：深国际·沈阳现代综合物流园 开发单位：深圳国际控股有限公司 1.2报告编制单位 本项目可行性研究报告由深圳国际控股有限公司和深圳市创新源企业定位策划有限公司编制。 1.3报告编制依据 1.3.1编制原则 整体性、统一性原则： 本报告的编制站在区域经济和产业发展角度，站在整体性、统一性全局角度，把握行业发展特点和趋势，分析和研究项目的定位、功能等，为项目顺利实施提供依据。 市场化、客户化原则： 项目紧密结合所覆盖和服务的客户和市场需求，认真识别和确认客户的需求，结合客户中重要、紧迫、现实的市场需求，为项目寻找和挖掘亮点，为项目寻找实施支点。 整体规划、分步实施原则： 充分考虑项目价值