【房地产】房地产行业：美国商业巨头如何玩转REITs，西蒙地产案例研究，Simon_Property.pptx

;目录;1930年美国经历大萧条后，经历了较为漫长的调整 时期。1940-1950年伴随经济逐渐恢复，人均GDP和 人均可支配收入呈现明显增长。;1. 西蒙地产案例——业务概况;图：西蒙地产主要商业资产;西蒙地产直接持有的美国及波多黎各的资产中，大部 分为Malls（GLA占比68%）其次是Premium Outlets （GLA占比18%）。从地理位臵分布上来看，根据城 市人口划分T1、2、3、4城市，西蒙地产直接持有的 资产58%位于T1和T2城市。;1. 西蒙地产案例——发展历史;1. 西蒙地产案例——发展历史;1. 西蒙地产案例——发展历史;经济危机时，发展由攻转守。2000年互联网泡沫和2008年金融危机后，公司放缓了收并购脚步并 加强在管资产的运营表现。年内，公司减少甚至是停止了收并购，出售非核心资产盘活现金。 2020年新冠疫情时期，公司同样降低了收并购力度，减少资本支出。 2010年以后注重资产质量提升。2010年以后公司收并购方向从外拓新资产转向增持现有管理资产 的股份，收并购方向转向核心高质量资产，重质而非量。对新开发项目和旧有资产翻新的投资上可 以看出，2010以后公司新项目资本支出逐渐稳定，更多资金用于已有项目的翻新上。;;从收入结构的角度上来看，西蒙的收入主要来自于三部分：1）租金收入：向租户收取固定或变动 的（和租户销售额相关）租金；2）管理费用：通常基于管理资产的总收入；3）其他收入：提供 支付系统服务、市场宣传服务、租户增值服务、出售或出租资产周边地块等。 此外，公司通过管理运营提升收入、FFO、现金流和盈利能力等财务指标来提升资产整体的投资回 报率以获得资产价值增值红利。;1. 西蒙地产案例——商业模式;西蒙地产作为美国上市REITs可以做股权和债券等投资，但受限于美国REITs政策限制：;1. 西蒙地产案例——融资方式;1. 西蒙地产案例——融资方式;;1. 西蒙地产案例——历史财务表现;西蒙地产总运营开销构成中折旧摊销占比在50%以上，实际资产运营管理及相关费用（广告宣传、办公室成本、行 政开销）占比不到30%。集团毛利率常年保持在40%以上，净利率在2010开始呈现明显攀升，主要是因为处臵资 产带来的收益增加。由于公司大部分归母净利润要派发给股东，因此公司历年每股分红基本呈显著增长趋势 （2020年特殊情况除外）。;1. 西蒙地产案例——历史财务表现;由于商业资产需要长期精耕细作的持续性经营，我们认为稳定和专业的管理团队是商业开发及管 理公司必不可少的重要因素。公司在培养人才方面有四个维度：一般发展和在线学习、新兴领导者 计划、执行演讲者计划、高级领导课程。公司通过四个维度对不同层级的员工进行培养，为员工提 供持续的专业发展机会，发挥员工潜力。;奖励计划;1. 西蒙地产案例——历史股价表现;公司股价从1997年至2020年整体呈上涨趋势，历史上股价有四次回撤： 第一次回撤发生在2000年互联网泡沫危机时期，公司股价从1998年3月每股34美元下滑到2000年6月22美元 （回撤幅度35%）。随后公司股价持续恢复一路稳步增长了七年，2007年4月公司股价达到115美元。 第二次回撤是次贷危机，公司股价从2007年4月115美元跌到2009年2月33美元（回撤幅度71%）。自次贷危机 过后，美国经济进入复苏阶段，公司股价伴随经济和资产组合基本面的好转，股价出现回升，股价上涨持续到 2016年7月达到227美元。 第三次回撤是2017年，公司股价从2016年7月227美元高点持续会调到2018年5月154美元（回撤幅度32%）。 第四次回撤是2020年疫情期间，公司股价从2020年2月123美元迅速跌落至2020年3月55美元（回撤幅度 55%）。疫情恢复时期，公司股价反弹，截止2021年5月股价回调至120美元附近。;1. 西蒙地产案例——历史股价表现;1. 西蒙地产案例——历史股价表现;2. 西蒙地产案例对中国商业管理启示;2. 西蒙地产案例对中国商业管理启示;风险提示;分析师声明 涂力磊、杨凡 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用 的数据和信息均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确 地反映了作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。;