苏州高新国际商务广场全案代理营销上.pptxVIP

苏州高新国际商务广场全案代理营销上会计学第2页/共84页商务应用领域何尝不是如此？本案又何尝不是如此？本次提案岂然不是如此？趋 势 论第3页/共84页提案目次Part D 形 象 论Part B 价 值 论Part C 品 牌 论Part A 趋 势 论一、项目增值建议二、项目定位战略三、营销推广战略广告创意表现一、开发商价值论二、项目的价值论三、客户的价值论一、写字楼之趋势二、苏州城市趋势三、项目核心趋势第4页/共84页Part…A趋势论一、写字楼之趋势二、苏州城市趋势三、项目核心趋势第5页/共84页一、写字楼之趋势（一）宏观市场分析（二）全国写字楼发展趋势（三）苏州写字楼发展趋势（四）新区写字楼发展趋势第6页/共84页1、国际经济环境：国际经济形势有所好转，但复苏仍尚需时日。美国：经济回升，但实现全面复苏仍长路漫漫。日本：经济走出低谷，但前景堪忧。欧洲：虽有好转，但整体复苏尚需时日。第7页/共84页2、国内经济环境：国内经济持续向好，但未来走势仍需理性看待。经济成功保‘8’2009全年国内生产总值达33.54万亿，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。国内需求快速增长09年全社会固定资产投资额达22.48万亿，09年社会消费零售总额达12.53万亿，比上年增长15.5%。市场信心进一步增强企业景气指数、企业家信心指数、制造业采购经理指数（PMI）都在稳步上升。第8页/共84页3、09年全国房地产年度走势投资：开发投资增速逐月回升，但仍低于近年来平均水平09年全国地产、住宅开发投资达到3.62万亿、2.56万亿，同比增16.1%、14.2%。供应：09年施工和新开工面积低位增长，市场略显供给不足 09年全国商品房施工新开工31.96亿、11.54亿㎡，同比增12.8%、12.5%。需求：销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高 09年全国商品房销售面积93713万㎡，同比增长42.1%：住房增43.9%；办公楼30.8%；商业营业24.2%。第9页/共84页4、历年政策演进与房价指数走势宏观经济层面政策环境层面市场机会层面第10页/共84页5、未来市场预判在扩大内需主旨下，投资仍将保持规模,消费增速进一步加快，积极财政政策和适度宽松货币政策会延续，结构调整将成主要手段。经济整体向好，将推动产业发展，对内外资产生极强的吸纳能力。房地产政策将以政策回收为主，抑制投机，控制房价过快增长。但必要的政策调控，将对投资市场产生一定的抑制作用。二、三线城市机会凸显：多处商贸中心的规划实施，商业量体的供应比重继续加大，未来苏州的商业地产市场将迎来开发的高峰。未来苏州住宅市场迎来阶段性供应高峰，2010年土地供应增量有望提高20%-30%。第11页/共84页一、写字楼之趋势（一）宏观市场分析（二）全国写字楼发展趋势（三）苏州写字楼发展趋势（四）新区写字楼发展趋势543621第12页/共84页全国办公市场的发展现状与演变特征计划经济体制下的行政办公楼及一些国有企业在工厂建小办公楼。第一阶段外企进入中国，一部分酒店开始承担写字楼的功能，酒店中入驻了一些国外办事处，开始有写字楼的需求。第二阶段内资与外资合建的写字楼建成后，很多大公司迅速搬到里面办公。第三阶段由于看到了高利润回报率，更多国外开发商和一些实力强劲的国内企业开始兴建写字楼。第四阶段随着我国市场的国际化进程，写字楼产品也日益与国际先进项目接轨。第五阶段写字楼细分程度没有住宅市场明显，写字楼市场化程度偏低，开发和定位已逐渐成为项目发展的关键。总体来看第13页/共84页一、写字楼之趋势（一）宏观市场分析（二）全国写字楼发展趋势（三）苏州写字楼发展趋势（四）新区写字楼发展趋势第14页/共84页1、苏州写字楼市场发展历程：新区发展早于其他区域，但园区后来居上。时间段 2000年-2002年2003年-2006年2007年起至今上世纪90年代后期苏州出现“办公司热”，在“全民皆商”热情下，市场中出现了众多大大小小的公司，对写字楼有一定需求，但观念不强，往往选择中心城区品质较差的多层建筑，甚至还出现很多家庭住宅用于办公。而这时出现了很多麻木开发办公物业，造成了烂尾楼形成。由于前期市场需求增加，加上园区和新区的成立开发，市场中出现了一批现代意义上的写字楼项目，使该阶段成为苏州写字楼市场的第一轮集中供应期。随着市场掀起了开发热潮，供应量体大增，市场中供大于求，加上投资者获取的低回报，打击了市场中投资、开发写字楼市场的热情，所以该阶段主要是消化市场中现有写字楼的存量，而市场中新开发量体很小，处于写字楼市场的低迷期。市场对政策调整的适应，前期大量观望投资客户的需求得到大量释放，中小面积低总价投资回报率高的写字楼尤为受市场青睐。但9.27新政后市场冷清，写字楼市场再次陷入困境。 09年有了很