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首创置业成本管理体系会计学第2页/共75页首创置业成本管理核心思想 首创置业以项目全成本数据为基础，以动态成本管理为手段，实行目标成本、责任成本为核心的成本管理模式。 责任成本 成本后评估（成本数据库） 目标成本动态成本 责任与激励机制 事后事前事中 全过程成本管理第3页/共75页首创置业成本管理体系架构 ? 成本中心? 利润中心城市公司成本管理流程 ? 体系建设? 战略采购? 人才培养成本管控界面置业总部第4页/共75页目 录成本管理流程成本管控界面招标文件标准化成本信息化建设????第5页/共75页首创建造类成本流程要点第6页/共75页目 录成本流程概述事前部分事中部分事后部分????第7页/共75页 第一章项目成本流程概述?第8页/共75页首创置业成本流程成本管理制度建设成本管理流程图- 10 -第9页/共75页首创置业BPI流程项目成本管理流程项目合约框架管理流程设计阶段成本管理工作指引工程采购管理流程事工程供应商管理流程项目目标成本管理工作指引前招标采购类工作指引业务合同管理流程工程合同交底工作指引工程合同管理工作指引责任成本管理工作指引 全过程 事成本管理 中项目动态成本管理工作指引事后工程洽商管理工作指引重计量工作指引工程结算管理工作指引建造类成本数据编制工作指引项目后评估管理工作指引- 11 -第10页/共75页 首创置业?成本事前控制部分?第11页/共75页目标成本-确定 规范全面目标成本控制管理程序，促进目标成本的实现，保证成本管理透目的定义明和成本发生的可控，确保项目投资收益最大化，提升公司产品的成本竞争力。是公司市场状况，并结合公司的经营目标，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的产品全面成本指标基本原则 目标导向、客户导向、准确严谨、事前控制、动态管理。单体/初 设阶段分解/实 施定位策划 阶段单体方案 阶段施工图阶 段动态成本 管控可研阶段第12页/共75页目标成本-招标阶段 按照下达的二级目标成本拆分分项目标成本招标控制价=分项目标成本/（1+标准结算变化率）招标实施价≤招标控制价 若未满足上述条件，原则上不允许进入定标阶段，重新检索方案设计、运营计划安排、档次标准及其他因素等，并进行工程量差异分析。结算变化率是工程结算价较合同价调整的幅度。具体公式如下： 结算变化率＝（结算价－合同净额）/合同净额 合同净额＝合同额－预留金 标准结算变化率是公司在一定时期内工程建造期间成本控制平均先进水平的反映，可作为一线公司分解落实责任成本的依据，成本管理中心将定期发布标准结算变化率系数，以指导与促进公司成本控制管理水平不断提升。 招标实施价是拟中标候选人投标报价。 第13页/共75页目标成本-调剂/调整调剂原则调整前提条件调剂调整 政策变化 方案调整 开发计划不可预见或其他项目管理等 因素 - 15 -第14页/共75页合约框架 必要条件时限要求编制内容调整流程合约框架的完善 定义：是对房地产开发项目建设过程中涉及的合同组成、合同关系及基本管理原则的一系列规定和策划。是项目开发成本中成本计算、招标采购及合同签订的分类依据，是成本管理 的重要内容。 在目标成本核定后，在总体目标成本不变的前提下，由各城市公司按合约框架进行分解，分解的数据做为招标、合同签署、变更洽商及工程结算的依据。 第15页/共75页合约框架第16页/共75页 首创置业?成本事中控制部分?第17页/共75页招标流程及采购方式单项招标采购：依据合约框架，以及项目总体招标计划、年度开发计划、年度招标计划、季度招标计划要求，按照相关规定，通过招标准备、招标实施，以最终确定中标人的过程第18页/共75页单项招标流程无合约框架/目标成本属于授权启动条件 外流程审批招标准备?资格预审条件?付现条件招标实施定标 第19页/共75页合同管理与交底组卷编号：W09 COM B版号：B页码：第 1 页 共 1 页工程合同管理工作指引 工程合同管理工作指引 编号：W10-COM-B 工程合同交底工作指引 版号：B 页码：第 1 页 共 1 页 编制 日期 审核 日期 批准 日期 工程合同交底工作指引 修订记录修订状态 修改内容 编制改人 审核人 批 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人草稿审核 审批 签署合同签订日 期修 准人流程备案交底 第20页/共75页变更洽商 工程洽商：是指与工程设计无关、记录现场变化的工程洽商文件， 工程洽商可由建设方或施工单位提出，但需经过监理单位、建设单位 认可，形成《工程洽商记录》。 洽商分类现场需要营销需要甲方要求在效率和风险之间寻求平衡 先洽后干，事前估价 按权限审批 完成情况确认其他 - 22 -第21页/共75页项目动态成本管理?综合反映项目各项合约目标成