物业管理机构与市场第二章.pptVIP

第三节 业主及业主委员会 （三）业主大会的职责 （四）业主大会的形式 （五）业主投票权的确定 （六）业主大会的决定和决议 第三节 业主及业主委员会 三、业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构，是在 物业管理活动中代表和维护物业辖区内全体业 主合法权益的自治性组织。业主委员会对业主 大会负责。 （一）业主委员会的职责 （二）业主委员会的产生与换届 （三）业主委员会委员的条件及变更 讨论：业主委员会的地位 《安徽省高级人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的请示》内容 合肥市信托投资公司 合肥市常青经济开发公司 合肥兴泰房地产开发公司 金湖新村住宅小区 合肥市中级人民法院 安徽省高级人民法院 《中华人民共和国民事诉讼法》 诉讼主体资格：公民、法人、其他组织 合法成立，有一定的组织机构和财产 未经工商、民政部门登记备案，无独立财产 房管局注册登记备案，有一定的组织机构，在银行开设有账户，有一定的财产 最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函 金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对 房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规 划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施 专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商 业用房的，可以自己名义提起诉讼。 业主委员会是我国房屋管理体制改革过程中的新 事物，其性质和法律地位的讨论始终是一个备受 关注的问题，业主委员会能否作为民事诉讼的主 体也一直是法律界不断探讨的问题。由于现行 《物业管理条例》对此并没有明确界定，目前各 地对业主委员会的法律性质说法不一。此前有很 多诉讼案件因涉及业主委员会的主体资格被法院 裁定驳回诉讼。 《中国民事审判前沿》 依法成立的业主委员会在其职责范围内，经 业主代表大会授权，就物业管理有关的、涉 及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为 被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理 无关的、个别的或部分业主的事宜，业主委 员会无权向人民法院提起民事诉讼。 202X年4月5日，合肥市金湖新村业主委员会认为开发商移交给他们的资产，不符合合肥市政府的有关管理规定，将兴泰公司的两股东原合肥市信托投资公司(后变更为安徽省信托投资公司合肥分公司)与原合肥常青经济开发公司(后变更为合肥常青企业集团)告上了法庭。合肥市中级人民法院认为，金湖新村业主委员会既不是法人，也不具有其他组织的条件，不具备诉讼主体资格，裁定不予受理。 　　金湖新村业主委员会不服向省高级人民法院上诉，省高院又向最高人民法院请示。202X年8月，最高人民法院作出批示，业主委员会符合“其他组织”条件，享有诉讼权利。这也是我省首例小区业主委员会作为诉讼主体状告开发商违约的案件。 第二章---物业管理机构与市场 主要内容 第一节 物业管理市场 第二节 物业管理企业 第三节 业主及业主委员会 第一节 物业管理市场 一、物业管理市场 （一）市场 狭义：是指商品交换的场所 广义：商品交换关系的总和 （二）物业管理市场 以物业管理服务为交换对象的市场，是提 供和购买物业管理服务这种无形商品的交 换关系的总和。 第一节 物业管理市场 二、 物业管理市场的构成 （一）市场主体 直接参与或直接影响市场交换的各类行为主体 1.供给主体 2.需求主体 3.协调主体 二、 物业管理市场的构成 （二）市场客体 指物业管理市场上供给主体和需求主体 的交换对象，即物业管理服务。 （三）市场运行环境 指构成该市场的一整套制度框架和确立 市场运作法则的一系列政策规定。 第二节 物业管理企业 一、物业管理企业 （一）概念 1.依法设立 2.独立的法人企业 3.从事物业管理服务活动 独资企业 合伙企业 公司企业 非法人企业 法人企业 一、物业管理企业 （二）性质 经济性——经济组织、经济活动 商品性——有形商品和无形商品 竞争性——在竞争中求生存、求发展 盈利性——讲效益、讲盈利 自主性——独立的法人 以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的 （三）分类 1.按业务性质，可以划分为管理服务型物业管理企业、管理型物业管理企业和租赁经营型物业管理企业。 2.按建立形式，可以划分为独立型物业管理企业和派生型物业管理企业。 一、物业管理企业 （1）由房地产公司派生出来的物业管理公司 （2）由房产管理部门转制的物业管理公司 （3）由大中型企事业单位自管房部门转制的物业管理公司 （4）社会上按照现代企业制度建立起来的物业管理公司 （5）少量由街道居委会组建的物业管理公司 一、物业管理企业 （三）按组织形式，可以划分为有限责任公司和股份。 （四）按投资主体，可以划分为国有企业、合伙企业、个人独资企业、外商