南山控股-市场前景及投资研究报告-基本面边际改善，拓展物流地产业务.pdfVIP

公 司 研 证券研究报告 究 ＃industryId ＃ 房地产 ＃dyCompany ＃ 南山控股 ＃ dyStockcode 002314 ＃ ＃title ＃ ＃investSuggestion ＃ ＃ 南山控股: 基本面边际改善，拓展物流地产 审慎增持 ( 首次） investS 相关业务 uggesti ＃createTime1 ＃ 公 onChan 2022 年02 月18 日 司 ge ＃ 跟 ＃emailAuthor ＃ 投资要点 踪 ＃summary ＃ 报 南山控股以现代高端物流地产为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务。实 控人南山集团持股 68.43%，是国资占主体的混合所有制大型企业集团。2022 告 年 1 月，新董事长和总经理上任，均具备物流地产背景。2019 年4 月，公司 推出股权激励，但力度有一定限制。 物流地产业务机遇和挑战并存。南山控股子公司宝湾物流是国内物流地产行业 重要参与者，截至2021 年半年报，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓 assAuthor 储面积共760 万平方米。 1、 从行业宏观发展趋势角度看，物流地产行业机遇与挑战并存。机遇：国内 物流地产需求持续增长，国内公募REITs 发展，国内降息背景；挑战：物 流地产土地出让减少。 2 、 从行业中观竞争格局角度看，宝湾物流挑战和机遇并存。挑战：外资占据 主导，普洛斯龙头地位稳固，头部企业各有优势；机遇：海外加息、国内 降息背景及地产行业去杠杆和行业供给侧改革。 3、 从宝湾物流自身微观情况看，具备一些相对优势和较好的趋势。持有的项 目地理位置较优异，卡位核心运输节点。项目为高标仓储，仓库使用率和 租金均较高，也曾发行类REITs 资产，且南山控股新任董事长和总经理均 有多年物流地产背景。 房地产业务边际改善。整体规模不大，国企背景，受益于房地产开发行业的供 给侧改革，拿地利润率有所提升。测算2021 年下半年公开市场拿地项目，平 均每平米土地价格/每平米预计售价的比重为 37%，可对照 2020 年下半年到 2021 年上半年比重为53%。 拓展物流地产相关业务，有一些相对较好基础。公司利用物流园区及产业园区