常熟市嘉瑞房地产开发有限公司100%股权转让项目分析_项目分析报告_塔米狗.docx

常熟市嘉瑞房地产开发有限公司100%股权转让项目分析 项目投资亮点与建议 2021 年前五月新房销售保持高景气，30 大中城市新房销售累计同比增长61%；其中一、二、三线城市分别累计同比增长84%、70%、35%。头部房企前五月销售保持高速增长。2021 年1-5 月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20 房企累计销售额分别为9282 亿元、14032 亿元、20693亿元、30367 亿元，分别同比上升14.5%、27.1%、33.1%、40.8%；在TOP20 的优势房企中，绿城中国、旭辉集团等房企销售额累计同比增速均超过100%。 投资建议：有信心，更要有耐心。中短期来看，销售端的高景气可能继续驱动土地端的高热度，“高景气+低库存”的行业格局依旧，地产开发拿地利润率短期难见拐点。同时，具有持续经营属性的商业地产逐渐得到市场认可，物管高确定和高成长的双重优势打开高估值空间。建议关注货值充沛、拓展手段多样的开发企业，商业地产开发商及运营商，具备品牌优势的优质物管公司。 转让标的与标的企业基本情况 项目名称与交易形式 常熟市嘉瑞房地产开发有限公司100%股权转让 标的企业基本信息 公司名称：常熟市嘉瑞房地产开发有限公司 注册地址：常熟经济开发区望江大道105号5幢03 成立时间：2017-10-25 法定代表人：许志军 注册资本：2000万元人民币 实缴资本：2000万元人民币 标的企业介绍： 股权结构 序号 前十位股东名称 持股比例 1 宋卫松 51% 2 赫友春 12.71% 3 刘宗勇 10% 4 袁子仪 9.61% 5 罗长会 8.68% 6 许志军 8% 经营范围 房地产开发、建设、经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 市场行业情况分析 1．行业环境：资金面保持合理充裕，调控政策以稳为主 宏观经济方面，展望2021年，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，国内经济稳步复苏，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，就业形势虽有好转，但整体仍面临较大压力。未来中央仍将多举措畅通国内大循环，充分释放国内需求潜力，为“双循环”新格局的形成奠定坚实基础，同时，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中央将继续实施稳健的货币政策，更加注重在稳增长、调结构、防风险、控通胀之间把握综合平衡，为经济恢复发展提供更有利的资金环境，M2增速有望保持在高位区间。房地产金融长效管理机制继续加快建立，房地产金融监管将持续强化，防止房地产市场过度金融化，防范化解系统性金融风险。 政策方面，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布，提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，整体楼市调控基调与近几年保持一致，未来五年，中国房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，限价或有改善空间。另外，《建议》中提出要“促进住房消费健康发展”，合理的住房消费依然是被鼓励和支持的对象，调控政策或将在相关方面进行补充和优化。“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，亦预示着房地产与金融将更多地注重协调发展，在促进实体经济上发挥更重要的作用。 2. 市场趋势：全国房地产市场发展节奏趋缓，商品房销量平稳回落 总体预测：销售面积小幅调整，新开工维持高位，开发投资额保持中高速增长态势 根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2021年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向及重要会议精神，对2021年房地产市场提出如下假设： 假设1：宏观经济快速恢复，抹平疫情影响（GDP增长9.0%）； 假设2：城镇化稳步推进（城镇化率提升1个百分点至62.6%）； 假设3：货币政策灵活适度（M2增长9.5%~10%），精准导向，房地产行业金融监管整体收紧； 假设4：坚持“房住不炒”调控导向，因城施策，长效调控机制加快推进。 在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。 需求端，房地产行业信贷环境收紧，或将推动需求释放更趋理性，预计2021年全年商品房销售面积下降2.3%~3.8%；鉴于销售均价在产品结构及一二线城市销售较好等因素影响下仍将保持结构性上涨（3.9%~5.4%），2021年商品房销售额仍有望实现新突破。供应端，“三道红线”试行背景下，房企资金压力及销售去化压力进一步显现，新开工积极性难有明显提升，整体新开工规模或将延续调整态势，但2020年土地成交面积的增加将支撑新开工规模维持高