青岛怡城置业有限公司80%股权及相关债权转让_项目分析报告_塔米狗.pdf

青岛怡城置业有限公司 80%股权及相关债 权转让项目分析 一、 项目投资建议 近十年来，房地产行业集中度日益提升。销售额排行 前 5 名房企的市场占有率由 2009 年的 5.3%提升至 2018 年的 18.3%，销售额排行前10 名房企的市场占有率由 2009 年的 8.1%提升至 2018 年的 26.9%，销售额排行前 20 名房企的市场占有率由 2009 年的 11.8%提升至 2018 年的 37.4%。从产业生命周期理论看，行业集中度急速提 升是产业发展进入成熟期的重要特征之一。结合我国房地 产业发展现状，从 G-K 产业生命周期理论阶段划分各因素 判断，我国房地产业正处于从成长期向成熟期过渡的阶 段，行业集中度将持续提升。 二、 转让标的与标的企业基本情况 (一) 项目名称与交易形式 项目名称：青岛怡城置业有限公司80%股权及相关债权转让 交易形式：股权转让 (二) 标的企业基本信息 青岛怡城置业有限公司于2020 年8 月28 日在山东省青岛市注册 登记成立，注册地址为山东省青岛市平度市凤台街道办事处凤阳 路9 号，注册资本5000 万元，是国有独资或国有全资公司，法定 代表人薛洪金。 (三) 股权结构 序号 前十位股东名称 持股比例 青岛（平度）城乡社区建设投资 1 100% 有限公司 (四) 经营范围 房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后 方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许 可证件为准）一般项目：住房租赁；房地产经纪；物业管理。 （除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营 活动） 三、企业成长性分析 财务指标 2020-10-31 营业收入（万元） - 营业利润（万元） -0.02 净利润（万元） -0.02 资产总额（万元） 12585.83 负债总额（万元） 1270.59 所有者权益（万元） 11315.24 四、市场行业情况分析 一、前四个月 TOP100 企业拿地面积大幅下滑 智研咨询发布的《2020-2026 年中国房地产行业运营模 式分析及发展前景预测报告》数据显示：2020 年 1-4 月， 拿地面积 Top100 房企拿地总面积 14591 万平方米，同比 下降 26.6%;拿地面积 TOP50 房企拿地总面积 11330 万平 方米，同比下降 31.2%;TOP10 房企拿地总面积 4379 万平 方米，占 TOP100 房企拿地面积的 30.0%，拿地规模占比 较 1-3 月基本持平略有上升。 2020 年 1-4 月各梯次房地产企业拿地面积 数据来源：公开资料整理 二、TOP20 企业拿地面积梯次分明 从拿地面积来看，可将 TOP20 企业划分成 3 个梯队， 中国恒大拿地面积超710 万平方米，处于第一梯队；绿地 控股、碧桂园、新城控股、保利发展、中南置地以及龙湖 集团处于第二梯队；13 家企业拿地面积位于 200-300 万平 方米之间。 2020 年 1-4 月全国房地产企业拿地面积 TOP20 数据来源：公开资料整理 从拿地金额来看，保利发展、香港置地和中国恒大位列 前三。2020 年 1-4 月，TOP10 企业拿地总额 2400 亿元， 占TOP50 企业的 37.8%。保利发展和中国恒大奋起直追， 跃居拿地榜首位和第三。前三企业拿地金额均在 300 亿元 以上，相差不大，