鄂州桐趣置业有限公司100%股权及35,154.59万元债权转让_项目分析报告_塔米狗.pdf

鄂州桐趣置业有限公司 100%股权及 35,154.59 万元债权转让项目分析 一、 转让标的与标的企业基本情况 (一) 项目名称与交易形式 鄂州桐趣置业有限公司 100%股权及 35,154.59 万元债权 转让 (二) 标的企业基本信息 公司名称：鄂州桐趣置业有限公司 注册地址：鄂州市梧桐湖新区东湖高新科技创意城 B-01 号 楼三层北侧 3 号室 成立时间： 2018-06-14 法定代表人：翁广文 注册资本：1000 万元人民币 实缴资本：1000 万元人民币 (三) 股权结构 序号 前十位股东名称 持股比例 1 湖北省梧桐湖新区投资有限公司 100 (四) 经营范围 房地产开发；商品房销售；房屋租赁；房地产营销策 划。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经 营活动）*** 二、 市场行业情况分析 2021 年 1-12 月房地产行业数据深度点评：基本面加速下 行地产板块修复持续 全年销售前高后低，下半年销售持续下行：2021 年全 年商品房销售面积 17.94 亿平，同比增速 1.9%，销售金额 18.19 万亿元，同比增速 4.8%。上半年商品房销售延续 2020 年下半年的繁荣景象，销售额和销售面积持续双位数 增长，销售均价维持在 1 万/平以上。6 月后新房市场销售 断崖式下跌，8 月开始销售面积和销售额增速进入两位数 负增长，并维持至年底。我们认为当前房地产市场销售持 续下行原因有：1)行业信用收缩，房企现金流承压，降价去 化和烂尾风险引致市场需求进入观望期 2)房地产税试点快 速推进，影响居民的购房预期。 新开工走弱，开发投资持续回落：全年开发投资完成 额 14.7 万亿元，同比增速 4.4%。下半年持续低位运行，9 月开始进入负增长，12 月开发投资完成额同比下降 13.9%。房企资金压力大，预售监管严，开工意愿低。 2021 年全年新开工面积 19.89 亿平，同比下降 11.4%， 是 2016 年以来最大跌幅。 拿地力度放缓，下半年土地市场快速冷却：房企整体 拿地力度放缓，全年土地成交价款 1.78 万亿元，同比增 2.8%，购置土地面积2.16 亿平，同比下降 15.5%。首轮 集中供地开发商参拍热情明显。下半年土地市场热度急转 直下，市场溢价率快速下行，二线城市土地溢价率大幅下 降至 11 月的 1.6%，成交建面降幅扩大至12 月的- 55.7%。未来土地市场需要关注的核心问题有 1)地方城投 无法长期托举土地市场 2)土地市场未来利润的走势。 监管尚未放松，资金面未见明显改善：全年到位资金 2.33 万亿元，同比增长 4.2% ，涨幅回落3pct。个人按揭 贷款单月较 7 月以来有明显回升，按揭审批力度有所加 强。年底 M1 和 M2 同比增速上升，央行下调一年期 MLF 和七天逆回购利率，市场释放流动性，但严格监管下对于 房地产资金面改善作用不大，预计未来政策调整前，资金 面将持续承压。 历史上地产板块上涨时行业的变化：历史上当市场处 在流动性边际宽松，按揭利率下行，基本面下行，拿地利 润率修复的时候地产板块均处于上涨阶段，当前地产行业 也正处于流动性边际宽松、按揭利率下行，市场购买力恢 复，销售增速下行，地产基本面承压，政策放松预期增 加，拿地利润率边际改善，地产板块的修复行情有望持 续。 地产板块行情演绎由短周期向中周期演变：在未来行 业出清的情况下，我们认为当前地产行业的竞争格局将迎 来以下几类重大变化：1)未来全国化的民企规模萎缩，部分 国企央企将继续实现和巩固全国化的拓展及布局；2)区域龙 头房企将有望实现规模的增长，跨区域拓展的难度将会逐 渐加大；3)民营企业规模的规模持续收缩，未能建立起属地 化优势的民营企业将逐步被市场所淘汰。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地 产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销 售下行幅度超预期。