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天津滨海旅游区建设开发有限公司33%股权转让 项目分析报告 一、项目投资亮点 天津滨海旅游区建设开发有限公司（以下简称“滨旅建开公司”） 成立于2010年11月，注册资本金8亿元人民币。自成立以来，作为 区域的建设主力军和房地产市场的领跑者，滨旅建开公司积极投身区 域建设。业务涉及区域启动器建设、公寓建设、政府代建项目以及市 场化房地产项目。目前公司共有7家子公司，在册职工共计60人。 公司业务主要集中在中新天津生态城区域。累计竣工面积33.37 万平米，包括：滨旅产业园 、滨鸿创业园、生态城人才公寓、北师 大十二年制学校等。在建项目16.5万平米，包括：畅景公寓项目、 滨旅景熙住宅项目、滨海新区国际游客集散中心一期。储备地块约 17万平米均位生态城北部区域的清华电子信息科技产业园，未来将 以清华产业园为依托，建设社区中心、公寓式酒店及科技办公楼等产 品，同时计划与国际学校合作，打造区域高端教育品牌。 二、标的企业基本情况 项目名称：天津滨海旅游区建设开发有限公司33%股权转让 交易方式：股权转让 标的企业名称：天津滨海旅游区建设开发有限公司 注册地：天津市滨海旅游区1号楼一层122 室 法定代表人：李晶 成立日期：2010-11-15 注册资本：80000万元 经济类型：国有控股企业 企业类型：有限责任公司 所属行业：房地产业 经营范围：基础设施开发建设;建筑工程技术咨询;房屋租赁、销售; 房地产中介;物业管理;酒店管理;会议服务;展览展示服务;对外贸易 经营;道路工程、绿化工程投资、建设;投资管理;投资咨询;装饰装修 工程;仓储 （危险品、煤炭及有污染性货物除外）;土木工程建筑;房 地产开发与经营;钢材批发兼零售。 标的企业股权结构：天津滨海旅游区投资控股有限公司 （100%） 三、企业财务状况 2018年度审计报告数据 营业收入 （万元） 营业利润 （万元） 净利润 （万元） 40921.68万元 821.78万元 590.21万元 资产总计 （万元） 负债总计 （万元） 所有者权益 （万元） 284525.51万元 192446.73万元 92078.78万元 2019-11-30 财务报表 营业收入 （万元） 营业利润 （万元） 净利润 （万元） 4565.72万元 -196.73万元 -164.93万元 资产总计 （万元） 负债总计 （万元） 所有者权益 （万元） 311921.16万元 213539.16万元 98382.00万元 四、行业分析 中国的旅游地产萌芽于20 世纪90 年代初，从概念产生到大规 模的市场化运作经过了近30 年的时间，分别经历了萌芽阶段、起 步阶段、全面发展阶段、高速发展阶段，自2014 年以来则进入了 转型分化阶段。 进入2014 年，中国旅游地产的发展逐步回归理性，通过市场 的分化与淘汰，行业专业化程度也进一步提高。具体表现为此前 一路高歌猛进的中国旅游地产突然陷入低潮，前一阶段过快发展 引起的问题开始显现，企业开始洗牌，一批盲目跟风、定位不清、 设计水平不高、经营管理不力的旅游地产项目逐渐被淘汰，实力 雄厚且坚持深耕旅游地产市场的企业也可以通过并购、合作等方 式来获得资源条件良好的项目，从而实现规模化、产业化的发展。 图表 1：中国旅游地产行业简要发展历程 中国旅游地产行业发展现状 （1）旅游地产项目数量增长放缓 整体来说，2010-2016 年，中国旅游地产数量保持逐年增长的 态势，增长速度大幅波动。具体来看，2012-2014 年，地产项目 数量呈井喷式发展，增长速度一度高达 134.57%。2014 年开始， 行业转型回落，逐步回归理性。 2016 年，行业再次风起云涌