房地产高周转模式探讨.pdf

项目快周转运 营评价标准 C A T A L O G PART1 某集团 “五五”战略解读 PART2 房地产行业快周转对标分析 PART3 某项目快周转运营评价标准 PART4 某项目快周转落地措施 中交房地产 “五五战略”规划 根据财务运算推演，五年累计增加营收共3200万元 分析与建议 分析与建议 分析与建议 分析与建议 C A T A L O G PART1 某房地产集团 “五五”战略解读 PART2 房地产行业快周转对标分析 PART3 房地产项目快周转运营评价标准 PART4 房地产项目快周转落地措施 典型房地产企业快周转 周转定义 ：就是资金投入生产再经过销售产品而收回， 钱财进出或物品轮流使 用。而房地产的所谓快周转，即业内俗称的 “不压货”，拿了地、快开工、快销 售，、速回笼资金后再投资。主要是 房地产企业在楼市流动性收紧的情况下， 以快速开工、销售的方式提高资金利用效率。 典型房地产企业快周转 这种转模式最早可以追溯到2010年，万科等房企运用快周转模式创造了前所未有 的销售额，这一年也被券商称为高业绩和快周转的 “元年”。10多年前，万科曾 奉行 “5986”快周转模式，即拿地5个月即动工、9个月销售、第1个月售出八成， 六成产品必须是住宅，但这一模式因施工安全、房屋质量等问题被逐步放弃。 典型房地产企业快周转 碧桂园不是快周转模式的最先使用者，却把这种模式发挥到了极致。碧桂园则予 以传承，他的快周转被业内成为 “456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回 笼，6个月资金再周转。根据碧桂园去年流传的内部文件，碧桂园已意图把开盘 工期压缩到3个月， “开盘工期≤3个月，奖励20万元；开盘工期在3~4个月，奖 励10万元”。碧桂园能达到6个月资金再周转，与房地产市场上行有很大关系， 特别是品牌房企开盘就能很快卖光，这使不少房企都推崇快周转模式。 典型房地产企业快周转 我们针对行业20家主流上市房企当时的数据进行分析，找到了2012年-2014年的数 据，发现平均净存货周转率从2012年到2013年经历了大幅提升，从平均值0.39提升 到2013年度的0.46，2014年仍然有小幅增长，从0.46提升到0.47。 典型房地产企业快周转 在上图中，我们可以看到，该 标仍然处于持续上升，说明快周转仍是当时行业主流 操作手法，也意味着行业运营效率逐步提升。与此同时，管理也在走向成熟，例如碧 桂园，净存货周转率排名第一，这样主要受益于产品标准化和高效的运营体系，使得 其运营效率超出同行，但碧桂园也特别强调有质量的快周转，因此，一方面提出摘牌 即开工，提高周转效率，另一方面以销售去化和现金流快速回笼作为核心目标，所以 在考核导向上以一年内现金流回正和销售利润率作为考核目标。 典型房地产企业快周转 此外，根据净资产收益率（ROE）这一财务 标，也能直观看出快周转对一家房企收 益的重要性。按照 “ROE=销售净利率×资产周转率×权益乘数”计算公式，在销售 净利率因房价难以走高，权益乘数（ 资产总额是股东权益总额的多少倍，权益乘数 反映了企业财务杠杆的大小，权益乘数越大，说明股东投入的资本在资产中所占的比 重越小，财务杠杆越大）所表达的高杠杆受限背景下，房企要不断提升收益能力，只 能依靠较高的资产周转率这一条路。 典型房地产企业快周转 碧桂园应该是快周转模式的直接受益者。根据克而瑞地产2012年至2018年前7个月 的房企销售额排行看，碧桂园只用了6年时间就坐上了2017年销售冠军的宝座。其销 售金额也从2012年的475亿元增至2017年的5500.1亿元，增幅为10.58倍 典型房地产企业快周转 如果再从ROE角度来看，资产周转率对碧桂园收益的贡献度超过同级别的一些房企 （见表2）。以2017年为例，在4家知名房企中，尽管碧桂园权益乘数即财务杠杆并 不高，但它的ROE排名却居第二位，这与它的资产周转率排名第一是分不开的。 基于快周转的企业盈利模式，可以更容易实