上海迪士尼项目征地面积是发改委批地4倍.docxVIP

PAGE PAGE # 上海迪士尼项目征地面积是发改委批地 倍 记者独家掌握的一份材料显示，浦东已经着手拆迁征地6000 亩，作为迪士尼项目建设用地。 这6000亩地块又叫A1储备地块，上海规划和国土资源局明确公告了用于布宜诺项目建设，而布宜诺项目也即迪士尼的别称。 由浦东新区川沙功能区政府人士提供的这份名为《A1土地储备地块及杜坊A、B地块配套商品房土地储备项目操作口径》方案显示,迪士尼地块的房屋拆迁补偿工作已于11月9日启动。 上海浦东新区土地资源储备中心正作为建设方，统一拆迁平整 A1地块，然后将土地储备，再通过招拍挂程序将给迪士尼相关公司。 但浦东拆迁征地的A1地块面积，近乎四倍超过了国家发改委 公布批准的上海迪士尼项目占地面积。根据11月23日国家发改委 公告的批复，116公顷（相当于1740亩）项目用地已经包括了游乐区、后勤配套区、公共事业区和一个停车场。 这让上海方面颇为尴尬：一方面，上海迪士尼将因此成为全球最小的迪士尼项目；另一方面，让正在拆迁征用的6000亩A1地块的正当性备受争议。 这还意味着，迪士尼的利益链条悬疑逼近：浦东方面作为土地 的一级开发商，这些正在被运作上市的土地，究竟是以土地入股迪士尼项目，还是通过招拍挂形式售予迪士尼项目公司？这其中产生的利益空间，是一个巨大的想象空间。 116公顷VS6000亩 浦东方面拒绝全球MINI迪士尼（最小的）的称号。 对于面积等问题，浦东新区经信委主任吴泉国，同时也是迪士尼办公室中方负责人之一，婉拒了本报记者的询问，不要为难我了，保密协议你是知道的。 根据此前上海和浦东各个渠道传出的消息，上海迪士尼一度以超过100平方公里的规模，傲视全球。 浦东改革与发展研究员秘书长杨周彝也向本报记者证实，上海方面上报的方案报批的整体规划方案是107平方公里，包括所有配套设施在内。杨曾参与上海迪士尼项目的前期调研。 国土资源部人士亦对本报记者透露，按最后核准的116公顷， 上海上报时的面积其实不止这么大。 按照土地管理法规定，基本农田以外的耕地超过35公顷，其 他土地超过70公顷的，都需要报国务院批准，上海迪士尼项目已经核准的面积达到了116公顷，已经远远达到了国务院审批的范围。 11月24日，浦东多位政府人士证实，上海单方面的解读是，国家发改委批准的116公顷面积为第一期面积。 但由于发改委的公告，并未提及项目的分期。这让上海迪士尼甫落子却悬疑再起。 一种可能是，上海目前用于补偿基本农田的土地指标非常少，如果一次性审批下来，上海难做到占补平衡。国土资源部华东督察 中心人士透露。 尽管国家发改委只批准了116公顷的项目建设用地，浦东方面加快了拆迁征地的进程。A1地块明确显示，合计征地面积为 4089435.0平方米，约为6000亩。《口径》也明确提出的拆迁时间表，为了加快拆迁步伐，浦东方面规定，在2010年2月11日之前搬迁的将有奖励。 预计明年7月份，上海市浦东新区土地资源储备中心完成所有 搬迁任务并实现土地平整，并完成储备程序 迪士尼利益链之端: 土地储备的算盘 不仅面积存有悬疑，还有补偿标准值得探讨。 在上海，按照区域划分的居住房屋最低补偿单价标准分为A、B、 C、D类地段，其中A地段补偿最高，D地段相对赔偿较低。 记者获悉，目前进入A1地块的迪士尼用地，被定为D类地块,房屋基价补偿标准为1350元/川。 虽然以往川沙属于偏僻地段划为D类无可争议，但考虑到迪士 尼落地后已经引发的土地价格飙升现象，补偿标准似乎值得重新考 量。 杨周彝介绍，目前A1地块处于前期平整阶段，将各种土地性质全部变成国有土地，然后进行储备，再经过招拍挂程序变更为迪士尼的土地。 浦东新区政府前期将出资补贴拆迁老百姓，平整等费用亦由浦 东政府承担。由于目前A1地块属于前期储备项目，所以资金都由政府出资，但政府在后期将平整的土地出让时候会有大的收益，因此,政府只是先垫资而已。杨周彝表示。 这就是熟地的形成过程。熟地出让后，政府可将这些服务配套进行系统的审批，同时政府可以事前明确该块土地的性质，确定开发楼房的高度和容积率，开发商拿到后马上就可开工建设。 按目前的各个城市的情况不一，大致各地的做地成本（及七通一平），一般在50%左右，也就是说，一块10亿拍卖价的土地，有5亿进入了政府的腰包，现在地王价格那么高，溢价率非常大。易居 中国分析师薛建雄告诉本报 值得一提的是，就在迪士尼公布的当天，浦东拍卖川沙的两幅，成交价分别为11.9亿元和4950万元，在基准价的溢价率高达264%和427.2%，创造溢价新高。 所谓的基准价，就是政府算入一定的造地成本后，再请评估公司评估该块土地在目前的基准价格，这个价格对于政府而言就是盈利的，何况川沙的这两块地最后拍卖时，已经翻了2-4倍。 但在最后与迪士尼方的合作模式