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地方政府切勿染指房贷政策 9月26 日晚上，珠海市发布消息，对原有的楼市限购、限价措施作出调整，正式“松 绑”楼市限购政策。从4月底南宁打响放松限购第一枪开始，至此全国仅有北京、上海、 广州、深圳和三亚五个城市还未取消限购。 2010年4月调控房价的“新国十条”出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制个人 和家庭购房套数的规定，被称为“限购”政策，主要目的是抑制投机投资性购房需求，遏制 部分城市房价过快上涨势头。限购是一种行政命令，在当时的条件下，发挥了一定的作用。 但这种“史上最严厉”的楼市调控政策，始终存在争议。如今，全国房地产市场形势发 生了很大的变化，需求减少，库存大增，昔日万人空巷的热闹场景恐难再现。在这种情况下， 地方政府在各自职责范围内，逐步取消限购，顺应变化，合乎情理。 以行政手段直接干预市场行为，本来就不是什么上上策。如果到此为止，地方政府的各 种行动倒也无可厚非。但接下来的事情却没那么简单。 尽管全国大部分城市取消了限购，但房地产市场下滑的趋势仍然在继续。限购的松绑， 地方政府希望可以增加购房需求，进而推动房地产市场继续增长。但事实上，原来可以的买 房的“刚需一族”，本来就不再限购之列；而受限购影响大的投资性需求，在目前情况下不 会贸然入市。 因此，松绑限购的作用十分有限。据国家统计局10月21 日公布的数据，前三季度全 国房屋新开工面积、全国商品房销售面积、全国商品房销售额等三大指标全线下降，而商品 房待售面积却同比增长28%。更要命的是，前三季度全国土地出让金仅1.7万亿元，同比 下滑22% ，而第三季度更是同比下降五成之多。 于是，长期依赖 “土地财政”的地方政府又坐立不安了，那只闲不住的手再次伸了出来， 而且越伸越远。这一次，他们盯上的是住房贷款的“限贷”政策。政府染指限贷的行为五花 八门，各种热闹，归结起来主要有三种： 一是擅自放宽首套住房的认定标准。9月17日，福州市政府办公厅发文创造出“首改 房”概念，即所谓的首次购买改善性普通商品住房，并将此认定为首套房，同时还提出房改 房、经济适用房及还清贷款的二手房均不计入住房套数认定。无独有偶，9月23 日，青岛 市六部门联合下发意见，规定出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次 申请住房贷款的，按首套房贷认定。 二是擅自降低住房贷款利率的执行标准。9月15日，湖北省住建厅发文，提出居民家 庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限为基准利率 的0.7倍。同时，还要求各商业银行对已签订贷款协议的个人住房贷款，原则上要在一个月 内予以放款。之前的8月4 日，绍兴市住建局发布文件，要求商业银行“严格执行首套房 贷款利率不得超过基准利率的规定”。 三是试图对住房贷款的首付比例进行干涉。比如绍兴市住建局的文件，明确要求 “除首 套房外的新购房贷款首付比例，地方法人银行业金融机构按不低于40%的最低限执行，其 他商业银行按人民银行[微博]或总行规定的最低限执行”。此文件可笑之处还在于，对地方 法人金融机构和其他商业银行还差别对待，分别提出不同要求。大概他们认为前者是自己直 接可以一手掌控的，不用执行监管部门要求。 在我国整个政府体系中，地方政府作用十分重要，90%以上的公务员、85%左右的财 政最终支出是在地方。但少数地方政府，无视中央有令在先，不按章办事，屡屡跨出职责边 界染指房贷政策，其言其行实属不该： 首先，跨界染指房贷政策，超越了地方政府的权限。近年来，房地产信贷的基本政策是 国务院及中央部委负责制定的。比如，大家普遍关心的首套房二套房认定、首付比例及利率 执行水平等，2010年5月26 日住建部、央行[微博]、银监会联合发出《关于规范商业性个 人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，做出了详细而明确的规定。而少数地方政府未 经批准，纷纷擅自修改了这样的规定，置中央部委于何地？置国务院于何地？地方政府干了 中央部委的活，这是一种明显的越权行为。 其次，跨界染指房贷政策，干涉了商业银行自主经营。商业银行是依法成立的金融企业， 是独立经营的市场主体，而不是附属于政府的一个部门。即使是央行和银监会，平时也都支 持银行依法自主经营。而少数地方政府动辄对银行指手画脚，给银行的经营管理造成不少困 惑。银行如果执行地方政府的房贷政策，就直接违反监管规定，不执行又怕惹恼手握大权的 一方诸侯，处于两难境地。而且，银行资金调拨、风险偏好都有严格的制度，地方政府横加 干预扰乱整体计划，干扰