了解被审计单位及其环境案例--万科集团讲解.doc

了解被审计单位及其 环境案例 被审计单位：万科企业股份有限公司 项目：了解被审计单位及其环境 审计目标： 相关行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素； 被审计单位性质； 被审计单位对会计政策的选择和运用； 被审计单位的目标、战略以及可能导致重大错报风险的相关经营风险； 对被审计单位财务业绩的衡量与评价。 了解被审计单位的内部控制 了解被审计单位及其环境 一、相关行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素 1 行业状况： （1）所在行业的市场供求与竞争。万科企业股份有限公司以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，曾被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。2012年8月，万科被评为中国民企500强，排名第14位。 经过一系列的宏观政策的调控，我国房地产业从近几年高速发展的行业状态转向稳定增长，我国近些年房地产行业发展非常迅速，快速增长，这种发展是在几十年增长缓慢背景下出现的，起点非常低，压抑了几十年的需求在这么短的时间内释放出来，客观上必然刺激、拉动房地产行业的强劲增长，所以市场需求将保持着持续的增长的强劲势头，尤其是高品质、高性价比德住宅产品，高性能的商业地产，从发展趋势上看都有很强的内在需求，存量和增量的巨大需求正是保持房地产继续保持快速发展的根本动力。 因此我们认为，尽管在政府加强引导和调控的宏观环境影响下，房地产行业将进行一系列的调整，行业状况和企业自身都不断走向成熟，消费市场也将进一步理性化，但由于市场强劲需求，接下来的几年房地产行业的发展趋势仍将是稳定增长的。 （2）生产经营的季节性和周期性。房地产行业受政府政策和季节以及大量人员流动影响，而万科股份有限公司由于其经营管理好，公司规模大，所以其季节性和周期性变化不是很大。 （3）建筑材料供应与成本。万科是以房地产为核心的产业，各种原材料涨价、劳动力成本增加等因素影响房地产的价格，且影响显著，近几年房价不断上涨，人们买房压力不断增大，这与建筑成本的上涨息息相关。 法律环境及监管环境 （1）适用的会计准则、会计制度和行业特定惯例 A．《企业会计准则》 B．《房地产开发企业会计制度》、《房地产行业会计制度》 C．《房地产销售管理办法》、《房地产开发企业资质管理规定》 （2）对经营活动产生重大影响的法律法规及监管活动 1）法律环境：近些年来，由于房地产市场投资规模过大，房价上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。 如专项整治房地产市场秩序治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉价房，经济适用房制度等措施。 另外法律规定，二手房必须交纳个人所得税，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律系统的完善、经济的发展都具有重要意义。 税收政策：政府调控采取了平稳的步骤，前期，营业税优惠政策有力地促进二手房市场；部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高纪录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出， 限制房地产开发的贷款管理：对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。 规范土地储备管理：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地让金的贷款，对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。 2）监管活动： eq \o\ac(○,1)行业监管涉及多个行政管理部门：目前我国房地产经纪行业监管涉及房地产、工商、价格、劳动等多个行政管理部门。其中包括：a.政府建设（房地产）部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，如房地产经纪机构（执业登记事后的）备案管理、从业人员注册（事后的）备案管理、经纪活动督管、违法违规惩罚以及构筑房地产交易信息服务平台等权能；b.工商行政管理部门主要负责房地产经纪机构设立（事前的执业）、登记与执照发放、房地产广告和宣传资料承诺等管理职能；c.人力资源和社会保障部门负责对房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员签订劳动合同实施管理；d.价格主管部门负责房地产经纪服务收费管理；e.行业协会负责行业从业人员注册、行业诚信建设、房地产交易信息共享系统建设、房地产经纪执业规则制定、建立健全房地产