杭州2020楼市研究分析报告ZB.pdf

2020 杭州楼市研究分析报告 浙报传媒地产研究院 2021 年 1 月 目 录 前 言 1 一、2020 杭州楼市特征和结论3 1.疫情改变置业观，需求迸发3 2.宽松的货币政策和资产焦虑3 3.全国市场分化加剧，城市性价比特征凸显4 4.杭州成为全国房价上涨压力最大的城市之一5 5.杭州市场持续高热，摇号政策两次打补丁5 6.市场风险及调控新理念 “三道红线”+“二道红线”8 7.轨交网络时代即将到来，城市新格局、新封面8 8.未来社区建设，从理论到实践探索9 9.大平层现象9 二、商品房市场分析10 1. 2020 年杭州商品房市场特征10 2. 成交量：商品房成交 15.3 万套 1629.7 万方 4550.8 亿元 17 3.成交均价：商品房成交均价同比上涨 3.9% 再创历史新高21 4.成交结构：高单价、高总价住宅房源市场份额显著增加 购房门槛提高28 3. 酒店式公寓：成交 2.7 万套 142.6 万方 406.6 亿元 成交均价创历史新高 30 4. 库存量：显性库存、隐性库存（潜在供应量）双双上升35 5. 2020 年成交排行榜40 三、二手房市场分析45 1.成交量 （数据截至 12 月 28 日）：二手房成交 101804 套 位列近五年第三位 45 2.成交结构：刚需仍是市场主力 改善型购房占比扩大46 3.购房群体：85 后是市场主力军48 4.付款方式：全款购房占比明显上升48 5.二次置业比例明显上升49 6.2020 年二手住宅成交套数 TOP10 50 四、土地市场分析51 1. 2020 年杭州土地市场特征51 2. 成交量：出让土地 12468 亩 可建面积 1972.7 万方53 3.成交金额：总成交金额 2521.4 亿元 创历史次新高54 4. 区域分析：59 个板块出让宅地 16个板块地价刷新纪录58 5.热点地块62 6. 排行榜63 五、2021 年杭州楼市展望66 前 言 2020 年，是中国，也是人类历史上极为特殊的一年。 新冠肺炎疫情是一场人类历史上罕见的重大流行性疾病灾难。这场灾难深刻影响 了每一个人，改变了全人类。 第二次世界大战之后确定的全球政治经济秩序，特别是近30 年来的全球化进程， 都受到了重大冲击和影响。全球经济受到前所未有的打击，陷入严重衰退。 2020 年，人类社会的所有经济和社会活动，都离不开新冠肺炎疫情这场灾难的特定 背景。 2020 年，中国的房地产市场，杭州的房地产市场，当然也是在此背景下走过的。疫 情之下，人们的生活观、生命观、置业观发生了变化。 疫情之下，2019 年下半年已经收紧的货币政策不得不重新放松，宽松的程度比 2009 年全球金融危机救市时，有过之而无不及。 与 2009 年不同的是，2020 年，全国城市间的分化继续加剧。而彼时不论是一二 三四线城市，不论南方北方，不论大小城市都鸡犬升天。 2020 年的城市分化中，城市群特征，城市性价比特征，极为突出和明显。 这种分化体现了宽松货币政策放出的水主要流向了部分城市，甚至只是几个优质 城市。 杭州就是投资资金认定的优质城市。 市场巨大的投资热情滚滚而来，官方的限价摇号政策补丁一打再打。 市场对杭州这座城市价值和前景的共同认识，使众多开发企业冒着在双限政策下 几乎不赚钱，甚至有可能亏损的风险，仍以极高的热情进入这座城市。