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罗湖区田贝村改造专项规划简介 中国城市规划设计研究院深圳分院 田长远 一、规划背景 去年 10 月 28 日，市委、市政府召开全市违法建筑清查工作暨城中村改造动员大会，我市城中村改造工作全面启动。城中村（旧村）改造是 深圳市落实中央提出的科学发展观和以人为本的要求，提升城市建设整体水平，促进特区内外一体化发展，加快推进现代化国际性城市建设，努力 构建“和谐深圳”、“效益深圳”的重要举措。 罗湖区是商业旺区，在改造中，城中村的定位应该紧扣区域产业布局的特点，根据城中村所处的地域位置和周边地区的产业功能，确定城中 村改造的方向。田贝村改造将依托原有的建材市场，扩大营业面积，改造为建材特色产业村。 二、 现状概况 1. 地理位置 田贝村（以下称规划区）位于罗湖区的中部，洪湖东路以东，文锦路以西，田贝四路以南。属于田贝村用地范围，规划区总面积 26450 米。规划区共分 A、 B 两区， A 区面积为 7240 平方米， B 区面积为 19210 平方米。 2. 人口概况 根据田贝村实业股份公司提供的资料，现状总人口 1703 人，其中外来人口 1368 人，村民人口 335 人，常暂比 1：4.08 ，村民户数为 170 3. 产业现状 规划区目前产业发展主要为住宅及商业店铺出租。主要住宅物业由居民统建楼和居民独立式住宅构成，其中现状居民自建住宅多以出租的形 式进行经营，凭借毗邻的洪湖公园良好的自然条件和便捷的交通条件，本区的村民住宅租赁市场非常活跃。规划区内的建材市场已形成了一定的规 模，经营颇具特色，在业内已形成相当的知名度。 4. 权属现状 根据规划国土资源局罗湖分局的地籍资料，规划区内属于实业股份有限公司的有 2 宗。 5. 现状交通 规划区东、西、北侧分别为城市主干路文锦路、城市次干路洪湖东路和田贝四路，规划区主要出入口由文锦路引入，为右进右出。 6. 现状建设情况 规划区现状建筑主要为私宅、办公及部分商业。 A 区内建筑为 7 层， B 区内建筑都为 3-4 层，建筑密度较大。现状建设情况详见下表： 表一：现状建设情况一览表 A 区建筑量 B 区建筑量 规划区总量 （万平方米） （万平方米） （万平方米） 用地面积 0.73 1.92 2.65 住宅建筑面积 1.34 3.65 4.99 商业建筑面积 0.24 0.5 0.74 办公建筑面积 0.25 0.25 合计 1.58 4.40 5.98 容积率 2.16 2.16 2.26 三、改造的 动力分析 1. 空间及景观 田贝村毗邻洪湖公园，与彩虹桥隔路相望，不远处是大型购物商场沃尔玛，且周边都是近几年开发的住宅区。相比之下，建于 20 年前的田 贝村，建筑质量及空间景观较差，与周边建筑群在空间环境和城市景观方面不协调。 2. 功能 规划区内的建材市场虽然已形成了一定的规模，在业内已形成相当的知名度。但在 B 片区部分村民的底层住宅改建的商铺比较杂乱，形象较 差，且不利于远期集体物业的培育。 3. 村民改造自己家园的意愿 因建筑破旧，缺乏特