河南省郑州市龙湖镇房地产市场分析.docVIP

龙湖镇房地产现状及开发分析 ——永丰乐城 一、龙湖镇相关概况 1.地理位置 龙湖镇隶属 中国河南省郑州市 新郑市，位于新郑市北部，东邻 孟庄镇、西接新密市、南依 郭店镇、北靠郑州 管城区，距离 郑州站12公里，距离郑州 新郑国际机场15公里。 2.经济地位 龙湖镇是郑国家中心城市“一主一城三区四组团”规划中的郑州南部新城区核心区、新郑市国家中心城市次中心“两主四副，三片五带”空间布局的临郑城市主中心。龙湖镇入选2016年度全国千强乡镇第86名，2018年被认定为国家级经济发达镇。 3.房地产概况 (1)郑州的刚需圣地，有地铁，有商业，配套成熟，房价不过万，总价低，首付低，还能首付分期，吸引了大批郑州的外溢购房者。2020年，万科进入南龙湖，建业进入南龙湖，目前为止，碧桂园、万科、龙湖、雅居乐、远洋、融侨、华南城、华夏幸福等一线房企，已经进入龙湖镇。网传数据，南龙湖在2020年，连续11个月成为大郑州地区销量最高的板块。(2) 客群方面，主要承接郑州城区溢出的刚需和投资需求，龙湖镇紧邻郑州，主要承接郑州主城外溢需求，龙湖房地产市场竞争比较激烈，产品方面，形态多样，高层、洋房、别墅等一应俱全。价格方面，在最近一年内，南龙湖的房价在9500元/平米徘徊，特别是在疫情之后，南龙湖房地产市场新房交易量价齐跌，新建商品住宅销售均价下降到2020年5月份的8491元/平米，相比郑州城区百城房价均价11029元/平方米，龙湖仍有一定的价格优势。 4.人口发展变化 1）人口现状：2019年8月份，新郑官网显示，龙湖镇常住人口＋从业人口65万余人。在关于“龙湖镇限行”的报道中（《郑州这个镇首次加入限行区域!为何加入?公共交通配套跟得上吗?》河南商报2020.12.09）中：此次将龙湖镇纳入限行区域，主要是因为龙湖镇近年来不断增长的人口以及机动车数量。“（龙湖镇）常住人口大概七八十万，新郑市户籍人口，大概在80万左右。”总的来说，常住人口远远小于流动人口。 2）原因：（1）龙湖镇高校多，师生近16万人，能带动周边经济发展。(2) 华南城，作为龙湖镇最大的批发市场，截止2019年6月，入驻并营业的商户，已经达到了21000余家。（3）房地产产品众多，均价不过万的房价，成熟的商圈资源、教育资源等，有绝对的优势满足外溢人口的刚需。 二、具体房地产产品分析——永丰乐城 1.楼盘信息 位于贯穿郑州交通枢纽核心区-紫荆山路区域，总占地面积580亩，总建筑面积120万平方米。地处南龙湖中轴线紫荆山南路与祥云路交汇处，位于龙湖的最北边，是龙湖项目里距离市区最近的一个。 2.周边配套 1）交通：“五横六纵”交通网络，本项目离地铁2号线沙窝里站只有1千米，交通方面距离地铁祥云路站步行大概十分钟左右，项目后期为业主专配摆渡车，无缝接驳地铁2号线沙窝李站。距郑州最繁华的商圈二七广场只有11km，15分钟畅达郑州市中心，城南宜居首选地。五横六纵立体网络，七位一体交通体系，双地铁，瞬间通达全程，10分钟通达郑州主城区，10分钟到达二七万达，15分钟到达火车站，半小时通达全城。南三环、南四环、绕城高速、祥云路、双湖大道等5条东西向主干道，可通达郑州及周边地市。后期随着大学南路、京广快速路向南建设通车，将和紫荆山南路郑新快速路机场高速京港澳高速构成6条南北交通主干道，大学南路可到二七万达，京广快速路可到火车站、二七商圈，紫荆山南路可到紫荆山商圈，郑新快速路、机场高速、京港澳高速可到CBD、机场、郑汴路商圈、经开区。 2）配套设施：[学校]项目内部规划有一所6400㎡的幼儿园和一所品牌的小学，可满足业主子女上学需求。项目周围有河南省重点中学龙湖一中，而项目周边就是大学城，文化氛围无容置疑。[商业] 商业中心:龙湖商业核心CBD区域。项目自建20万㎡商业，名品百货、大型商超、商业旗舰店、休闲娱乐、中西餐饮、生活便利服务等综合业态运营，打造一站式便捷生活。周边万家购物广场、龙湖锦艺城商业中心，华南城奥特莱斯购物中心，周围配套成熟，方便购物。 [医疗]区域内大型医疗配套较少，只有新郑市第二人民医院和河南省第二人民医院两所大型医院。[生活] 生态环境:宜居中心①安防系统--周界防越报警、视频监控、一卡通门禁、可视对讲、室内防盗报警、车库智能管理电子巡更系统、人脸识别系统等8重智能安防系统，充分保障业主居住安全。 ②关怀系统-中央景观地带独立设置有821㎡的托老机构，室内下棋、博弈书法、林中观鸟、户外太极、室内瑜伽、老年舞蹈无障碍引导、康复训练等，可以无忧养老，为年迈长辈提供晚年幸福关爱:休憩贴心座椅、座椅设置人性化扶手，对老年人多一份关怀;处处缓坡坡道设计、防滑铺装对