某地产花园营销执行方案及开盘前工作计划.ppt

核心层：河埒口改善性需求客户及其关联客户，拆迁需求客户，研究所、军队干部客户,大型国企客户 扩展层：无锡大市范围内认可产品价值及未来发展的实力型客户 辐射层：有强烈西区情节和洋房产品情节的客户，泛西南周边客群 项目客群定位 * 第六十七页，共一百二十四页。 河埒口老新村——置业升级客群 河埒口聚集着大量七八十年代的老新村，片区改善性需求潜力大，加之近年片区大量拆迁改造所形成的刚性需求支撑着河埒口房市的重要力量。 粱溪路、惠河路沿线—军政圈、研究所、事业单位、大型国企 长期居住城西的许多部队、政府产权房研究所、事业单位、大型国企的业主普遍会有一种“地缘情结”，这些部委及其所属单位，包括军事机关、医院、、供电、科研院所，其员工在置业升级时都会就近选择。 蠡园开发区——企业从业人士 蠡园开发区从业人士居住流动性很强，置业选择范围广，本案在于截流部分有意城西的首次置业者，为他们提供一个具有高度舒适度和环境优良的第一居所。 目标客群的区域来源 惠山隧道的开通，交通的便利，北塘区惠山北改善型 客群对于城西地区的环境偏爱，也将促成其选择本案。 其它区域 大无锡具有异域情结和生活经历的客户。 北塘区惠山北——改善型客群 * 第六十八页，共一百二十四页。 ——惠山脚下 英伦世家 项目形象定位 * 第六十九页，共一百二十四页。 第三章 精准营销 打造全方位推广通路 * 第七十页，共一百二十四页。 总体营销策略 差异化精准营销 | 通感营销 * 第七十一页，共一百二十四页。 精准营销手段 一个平台，两种手段，三种方式，四条通路，五种道具 差异化精准营销策略 * 第七十二页，共一百二十四页。 基本成员：金洋会原有的会员客户、房交会入会客户、活动入会会员客户、来访入会会员客户 会员在例行折扣的基础上享受99折优惠待遇：购买金洋房产项目客户（介绍其他客户购买可同享优惠）。（注：优惠额度可视市场情况灵活调整） 会员活动：利用紫金英郡英伦生活文化馆场地，定期举办各类活动，加强与会员之间的联动。 内部媒体：发行“金洋会”会员专刊、建立专门网站，发布各类优惠信息及活动信息。 以客户俱乐部作为整个项目营销推广的平台，充分利用金洋会的客户资源，提升品牌价值，加强内部资源的整合使用 “金洋会” 一个平台 营销策略－精准营销手段 * 第七十三页，共一百二十四页。 两种手段 活动营销 植入式公关营销 营销策略－精准营销手段 * 第七十四页，共一百二十四页。 点对点 采用数据库营销和公关活动等手段将信息立体有效地准确传递 点对线 植入式营销+针对性强的专业媒介信息通道，提高营销推广的效率 点对面 通过户外广告、交通指示牌、报纸及大众网站等强势塑造项目形象 营销策略－精准营销手段 * 第七十五页，共一百二十四页。 四条通路 户外引导—— 重中之重 活动营销—— 一线要道 网络宣传—— 全程跟进 平面发布—— 阶段突破 营销策略－精准营销手段 * 第七十六页，共一百二十四页。 五种道具 项目虚拟三维建筑动画 采用先进的虚拟现实技术，模拟现实中的场景，包括楼房、绿化、雕塑、会所、水景、停车场、 游乐场等实体，观察者可到虚拟场景中任意走动、转身、仰视、鸟瞰，使观察者身临其境。 三维户型图 如何让客户看户型图时眼前一亮，时下上海、北京等地的一些项目已经开始运用三维户型图 替代平面户型图，这是一种趋势。 DVD宣传片 通过建筑动画与项目广告片的剪切，制作项目精装DVD礼盒，制作DVD片的数量应与楼书数量 匹配，以便楼书与DVD配对发放客户。 楼书 是对客户的重要销售工具，因此，包装设计应突显本项目的特点，做出独一无二的感受，让客户 感受就是不一样。 泛会所会员卡 将附近的高档休闲、娱乐、餐饮、金融、购物、家政等机构纳入我们的泛会所行列，使我们 的业主持卡成为他们的贵宾，享受到不同凡响的优质和优惠服务。 营销策略－精准营销手段 * 第七十七页，共一百二十四页。 总体营销策略 差异化精准营销 | 通感营销 * 第七十八页，共一百二十四页。 青 祁 路 规划 路 工地围档 大池路 规划路 户外指引 扩大项目传播范围及指引客户到达现场。 工地围挡 提前启用，以尽早起到信息告知的作用。 户外广告牌 户外指引 通感营销—A、外部环境体验（详见《英郡户外广告系统建议》） 东区 西区分界 * 第七十九页，共一百二十四页。 通感营销—A、外部环境体验（详见《英