房地产行业研究周报：“三道红线”之外的房企风险识别.pdfVIP

行 业 “三道红线”之外的房企风险识别 研 ——房地产行业研究周报 究 投资摘要： 评级 增持  每周一谈：12 月销售市场回温 市场底部逐步夯实 2021 年 1 月 9 日 近期房企资金风险事件频繁，甚至不乏有“三道红线”全绿的房企，通过财务 报表粉饰等操作，降低了公司表面的负债水平，然而水面之下公司的真实负债 曹旭特 分析师 水平却往往难以洞见。对此我们简单梳理了观察公司经营风险的几个维度，以 SAC 执业证书编号：S1660519040001 行 供参考。 业  一线城市商品从“三道红线”的计算公式出发，无论净负债率、资产负债率 或现金短债比，对公司杠杆水平的考核都着眼于报表中的负债科目，而表外 行业基本资料 研 负债及明股实债部分未纳入计算，房企仍有一部分债务未得到充分评估。 股票家数 126 究  从表外负债的本质出发，房企的长期股权投资是比较好的观察口径。长期股 行业平均市盈率 9.81 权投资反映了房企对外投资的规模，背后隐含的即是表外负债的水平。通过 市场平均市盈率 16.06 周 3 长期股权投资对公司总资产占比，我们可以大致了解公司非并表项目的相对 报 行业表现走势图 规模，进而大致了解公司潜在的表外负债水平。  对于明股实债的隐性债务规模，可以使用少数股东权益与少数股东损益的相 100% 房地产 沪深300 对水平差额评估。使用少数股东权益与股东权益合计作比，我们可以了解公 80% 司权益中少数股东所占比例；使用少数股东损益与公司净利润作比，可以得 60% 到少数股东分红占比。两者计算结果会有一定偏差，但偏差值水平应相对稳 40% 定，若偏差水平较高则往往存在明股实债规模较高的可能。 20% 申  拿地强度反映了房企拓展规模的意愿与能力。拿地强度高背后一方面反映了 0% 港 房企的战略扩张意愿，更重要还是房企具备大规模拿地的资金实力。此外房 -20% 企拿地的决策是在掌握自身全部资产负债水平的情况下，确定的资金支出动 -40% 证 作，也能更好的从侧面反映出房企的现金流及资金盈余水平。 券  商票作为在房企债务偿付顺序靠后的品种，其贴现率往往会最先反应房企的 资料来源：wind 申港证券研究所 股 资金情况变化。因此我们可以在房企出现债务风险前，优先观察到商票贴现 1、《物业服务及管理行业周报：融创中国 份 率攀升。相关数据可以从部分第三方机构获取，对预判房企资金运行情况有 将配售现有股份及现有融创服务股份》 有 一定指导意义。 2021-11-14  关注具体事件及实地调研：包括公司负面舆论、具体项目经营情况、公司各 2、《房地产行业研究周报：部分城市销