商业与城市发展关系规律总集.pptxVIP

1 商业与城市发展关系规律总集 800-1500US$ 1500-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 传统商业发展 综合业种的业态 综合性商业形式 转型商业形式 消费者价格敏感 多选择，自由购物空间 多种需求 个性消费 ——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型 人 均 G D P 城市化率 25% 45% 70% 85% 95% 商业处于与农业经济 相匹配的原始状态 人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下 人均GDP位于1500 ~2000美金；城市化水 平在45%以下 商业形态出现第一次升 级，取代了农业时代的 地摊、 集贸市场，商品 为城市生 活提供基本保 障 人均GDP位于2000~ 4500美金；城市化水 平在45%以上 70%以下 商业形态出现飞 跃， 多样化、规模化的现 代商业出现，如超市、 专卖店、精品店等 人均GDP位于4500~ 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下 超越商业范畴的广义商 业 形态出现， SHOPPINGMALL、 大型购物中心、旅游 商业 地产、物流等综 合 型商 业形态出现 人均GDP位于8000~ 20000美金；城市化 水平在90%以上 广义性商业的升华转型， 主题性的购物公 园等极具个性消费的 场所出现 + 第1页/共13页 800-1500US$ 1500-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 传统商业发展 综合业种的业态 综合性商业形式 转型商业形式 消费者价格敏感 多选择，自由购物空间 多种需求 个性消费 ——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 25% 45% 70% 85% 95% 2000—2001—2002—2003—2004~ 4743—5174—5536—6510—7162~ 专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化商业形态 城市化率92.46% GDP 外因：国家政策扶持、深港一体化、珠 三角合作发展战略、泛珠三角联盟 内因：外资涌进注入，本地企业蓬勃发展，外来中高端人才，商业需求急剧上涨 KPI 深圳 城市化率38% 2004年人均GDP1670多US$ 多业态的组合、自由的购物空间将出现 企业指数：海尔、美菱、江淮、可口可乐等 房地产指数：“大开发”时期 人口指数：依托城市发展的支撑，外来中高人才不断进入 商业指数：经济快速发展前提下，城市居民生活水平的提高，促成对商业的需求在质与量上均急剧提升 KPI 合肥 人 均 G D P 城市化率 + 第2页/共13页 4 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （二）基本资料的获得 区域经济环境分析 1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数…… 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源 各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈 第3页/共13页 5 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 人均GDP与房地产发展关系 GDP增速与房地产发展关系 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP （美元） 800～3000 3000～4000 4000～8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 第