13湖北宜昌凯利合益路项目四方案分析.pptVIP

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 宜昌凯利合宜路项目第一轮方案评价分析 谨呈：宜昌凯利投资有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 第一页，共三十三页。 好的规划设计要能够体现发展商的开发目标和节奏意识，评价前必须分析规划设计的条件 用地规模：11.3万平米 主要规划约束条件：容积率2.2 定位目标：市场领导者地位、适度超越市场的新产品价值体系、城市山谷里的欧式大宅 产品配比定位：高层约22.6万㎡，联排约1.2万㎡，沿街底商约8000㎡，幼儿园约2000㎡，会所约2000㎡ 本项目前提条件分析 项目在规划设计中必须重点思考（不限于此）的几个问题 规划结构：规划结构/空间布局是否有逻辑？主轴、人/车行动线是否清晰等等？ 资源的利用：建筑排布中是否充分利用外部山景、布局是否考虑价值的均衡？ 节奏的安排：产品的排布及组团划分是否考虑各期开发的组合性、多样性？ 营销展示的安排：能否营造良好的启动区展示？向消费者充分传递本项目价值？ 第二页，共三十三页。 【定位回顾】项目产品各阶段组合策略——高开高走，首期不同产品组合启动引爆市场，收官期以联排别墅最大化利润 阶段产品目标 一期：起势期 二期：发展期 推出联排别墅、高层产品，启动立势 高层产品，持续回现 项目条件 合益区域居住氛围一般，市场在售供应项目众多 项目建立良好形象及口碑，规模已现，拥有强势竞争力 三期：收官期 推出市场稀缺的联排别墅 依靠区域大盘形象及品牌，实现溢价、利润最大化，完美收官 开发量 商业 产品节奏 会所 联排别墅 高层 阶段配套投入 会所、沿街底商 幼儿园、沿街底商 —— 联排别墅 第三页，共三十三页。 【定位回顾】项目产品开发节奏—— 第一阶段(约1.5年) 第二阶段(约1.5年) 第三阶段(约1.5年) 第四阶段（约0.5年） 面积配比 面积估算 面积 面积占比 面积 面积占比 面积 面积占比 面积 面积占比 用地面积 ≈ 3.6万 32% ≈ 3.4万 30% ≈ 3.0万 27% ≈ 1.2万 11% 11.2万 高层 67,668 27.3% 76,172 30.7% 82,479 33.2% ≈91.1% 226,319 联排 4,800 1.9% 7,200 2.9% ≈4.8% 12,000 商业 3,500 1.4% 4,500 1.8% ≈3.2% 8,000 幼儿园 2,000 0.8% ≈0.8% 2,000 地下车库 5,000 20% 12,500 50% 7,500 30% 25,000 计容建面 75,968 82,672 82,479 7,200 248,319 总建面 80,968 95,172 89,979 7,200 273,319 单位：㎡ 一期规模：住宅约72468㎡（其中高层6.77万㎡，联排4800㎡），商业3500平米，地下车库5000平米； 第四页，共三十三页。 【定位回顾】一期户型配比：参考市场畅销户型，以基本舒适为原则，实用赠送为亮点，吸引主力改善型客户 项目一期户型配比 产品形式 面积(㎡) 赠送 赠送后户型 赠送后面积(㎡) 套数比 客户 作用 二房 85 凸窗＋入户花园＋空中院馆 经济三房 105 ≈26% 首次置业、改善需求　 细分需求，控总价，吸引一步到位　 大二房 105 凸窗＋入户花园＋空中院馆 舒适三房 125 ≈32% 改善需求 主力客群的主流选择 舒适三房 125 凸窗＋入户花园＋空中院馆 舒适3+1房 150 ≈52% 联排别墅 210-250 (半)地下室、入户花园、大露台、前庭、后院、下沉式内庭院 —— 320-360 ≥20套 高端客户 提升项目形象 阶段产品目标 一期：起势期 推出联排别墅、高层产品，启动立势 项目条件 合益区域居住氛围一般，市场在售供应项目众多 客户演变 前期立足中高端改善型客户及部分高端客户 关键词：——实用性赠送—— 第五页，共三十三页。 【定位回顾】整体户型区间及配比原则：以基本舒适为原则，实用赠送为亮点，细分产品价值区间 项目户型整体配比 产品形式 面积(㎡) 赠送 赠送后户型 赠送后面积(㎡) 套数比 客户 作用 两房 80 凸窗 两房 — 10% 首次置业、改善需求　 控成本　 二房 85 凸窗＋入户花园＋空中院馆 经济三房 105 15% 细分需求，控总价，吸引一步到位　 大二房 105 凸窗＋入户花园＋空中院馆 舒适三房 125 40% 改善需求 主力客群的主流选择 舒适三房 125