第八章 土地增值税课件.pptVIP

* * * * 第八章 土地增值税 第一节 土地增值税概述 一、土地增值税的概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。 二、土地增值税的作用 （一）规范土地和房地产市场交易秩序； （二）抑制炒卖房地产获取暴利的行为； （三）增加国家财政收入。 三、土地增值税的特点 （一）以转让房地产取得的增值额为征税对象； （二）征税面比较广； （三）实行超率累进税率； （四）实行按次征收。 第二节 土地增值税的征收制度 一、土地增值税的征税范围 （一）基本规定 1.转让国有土地使用权 2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 （二）判定标准（同时具备）★★★ 1.转让的土地使用权是否为国家所有； 2.房地产的权属是否发生变更； 3.转让房地产是否取得收入。 【多选题】 准确界定土地增值税征税范围的判定标准有（ ）。 A.房屋产权与国有土地使用权是否单独转让 B.转让房地产是否取得收入 C.土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让 D.转让的土地，其使用权是否归国家所有 【答案】BCD （三）具体情况的判定★★★ 1.房地产的出售：征土增税； 2.房地产的继承：不征土增税； 3.房地产的赠予：不征土增税； 温馨提示：两种情况房地产赠予不征土地增值税 （1）将房地产赠予直系亲属或直接承担赡养义务的人； （2）将房地产赠予公益事业。 4.房地产出租：不征土增税； 5.房地产的抵押： （1）抵押期间：不征土增税； （2）抵押期满：如果以房地产抵债，则征土增税； 6.房地产的交换：征土增税； 7.房地产的投资、联营 （1）房地产开发企业以房地产对外投资联营：征土增税 （2）非房地产开发企业以房地产对外投资联营： ①被投资方从事房地产开发的：征土增税 ②被投资方从事非房地产开发的：不征土增税 ③被投资方将房地产再转让的：征土增税 8.合作建房： （1）建成后自用的：免土增税； （2）建成后转让的：征土增税； 9.房地产的代建房行为：不征土增税； 10.房地产的重新评估：不征土增税。 （四）土地增值税的免税规定 1.建造普通标准住宅出售的征免税 （1）土地增值率小于或等于20%的，免税 （2）土地增值率大于20%的，全额计税 2.国家征用收回的房地产免征土增税 3.个人转让住房免征土增税 4.个人互换自有住房免征土增税 5.企业兼并转让房地产免征土增税 【多选题】下列行为属于土地增值税征税范围的有（ ） A.联营一方以土地作价入股投资房地产企业 B.合作建房出地的一方分房自用 C.将房屋产权赠与直系亲属 D.销售旧房 【答案】AD 【多选题】下列各项可以不征土地增值税的有（ ） A.转让抵押贷款的房屋 B.房地产的代建房行为 C.房地产重新评估而使其升值 D.因城市规划、国家建设的需要而搬迁，纳税人自行转让原房地产 【答案】BCD 【多选题】以下应缴纳土地增值税的有（ ）。 A.将使用过的旧房卖给某单位做办公室 B.将使用过的旧房赠与子女 C.将使用过的旧房出租 D.将使用过的旧房换取股票 【答案】AD 【单选题】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其（ ）按规定计算缴纳土地增值税。 A.超过部分的金额 B.全部增值额 C.扣除项目金额 D.出售金额 【答案】B 二、土地增值税的纳税人 转让房地产并取得收入的单位和个人。 特点： ①不论法人与自然人； ②不论经济性质； ③不论内资与外资企业、中国公民与外籍人员； ④不论部门。 【多选题】土地增值税的纳税义务人可以是（ ）。 A.外商独资企业 B.国家机关 C.事业单位 D.医院 【答案】ABCD 三、土地增值税的税率：四级超率累进税率 温馨提示：土地增值率的计算方法 土地增值率= 土地增值额 扣除项目金额 ×100% 35 60 超过200%的部分 4 15 50 超过100%～200%的部分 3 5 40 超过50%～100%的部分 2 0 30 不超过50%的部分 1 速算扣除系数（%） 税率（%） 增值额与扣除项目金额的比率 级次 【单选题】选择土地增值税适用税率的依据是（ ） A.转让房地产的收入额与扣除项目金额之比 B.增值额与转让房地产的收入额之比 C.增值额与扣除项目金额之比 D.扣除项目金额与增值额之比 【答案】C 【单选题】某房地产公司转让商品房收入5000万元，准予扣除的项目金额为4200万元，则土地增值税适用税率